هشدار جدی: بازار مسکن در آستانه انفجار! سونامی قیمت یا سقوط آزاد؟
نااطمینانی سیاسی و سیاستهای اقتصادی بر رکود مسکن، قیمتها، اجارهبها و سرمایهگذاری در بازار دارایی تاثیر گذاشته است.
تهران - بازار مسکن ایران همچنان تحت سایه رکود، نااطمینانیهای سیاسی و جهش سایر بازارهای دارایی قرار دارد. در شرایطی که دلار و طلا رشد قابلتوجهی را تجربه کردهاند، مسکن از این روند عقبمانده است. این وضعیت، بهگفته عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، ناگزیر به تغییر است و بازار مسکن در آینده نزدیک مجبور خواهد شد فاصله قیمتی خود را با دلار کاهش دهد.
عقبماندگی بازار مسکن از سایر داراییها
بهرغم رشد چشمگیر دلار و طلا، بازار مسکن ایران از نگاه برخی تحلیلگران به بازاری "جامانده" تبدیل شده است؛ بازاری که در صورت تغییر شرایط میتواند با یک جهش قیمتی مواجه شود. این در حالی است که فعالان بخش ساختوساز معتقدند، واقعیتهای میدانی مسکن با تحلیلهای شتابزده فاصله دارد و آینده این بازار بیش از هر چیز به متغیرهای سیاسی، امنیت سرمایهگذاری و سیاستهای بودجهای دولت گره خورده است.
رکود چندساله و تاثیر آن بر سرمایهگذاری
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، با اشاره به تداوم رکود چندساله در بازار مسکن، تاکید میکند که کاهش سرمایهگذاری، افزایش هزینههای ساخت و افت نقدشوندگی، مانع از شکلگیری رشد پایدار در این بازار شده است. او معتقد است تا زمانی که احساس امنیت به اقتصاد بازنگردد و سیاستهای مالیاتی و بودجهای دولت با توان درآمدی مردم همراستا نشود، نمیتوان انتظار تغییر معنادار در وضعیت مسکن داشت؛ بازاری که به گفته او، همچنان میان رکود، انتظار و بلاتکلیفی در نوسان است.
محتشم خاطرنشان میکند که بازار مسکن پیش از وقوع جنگ 12 روزه نیز حدود دو سال در رکود قرار داشت و اکنون سال سوم این رکود رو به پایان است. وی با اشاره به نمونههایی از دورههای رکودی دو تا سهساله و حتی پنجساله (91 تا 96) در تاریخ بازار مسکن ایران که در آن رشد قیمت مسکن کمتر از تورم بوده، تاکید کرد که در چنین دورههایی معمولاً پس از مدتی، قیمت مسکن متناسب با رشد دلار افزایش یافته و تفاوت افزایش با شرایط تورم را جبران کرده است.
تاثیر ناامنیهای سیاسی بر رکود بازار
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، جنگ 12 روزه را عامل تشدید رکود اخیر دانست و گفت: ناامنی سیاسی باعث اختلال در سرمایهگذاری و کاهش نقدشوندگی بازار مسکن شده است. در شرایط ناامن، نهتنها ورود سرمایه به بازار مسکن کاهش پیدا میکند، بلکه خروج سرمایه نیز شدت میگیرد، چراکه سرمایهگذاران ترجیح میدهند دارایی خود را در بازارهای نقدشوندهتری نگه دارند. حتی در شرایط جنگی، برخی مالکان برای حفظ جان خود ناچار به ترک محل سکونت میشوند و همین مسئله به رکود عمیقتر بازار دامن میزند.
محتشم توضیح داد: در چنین فضایی، از یکسو رکود معاملاتی تشدید میشود و از سوی دیگر، هزینه نهادههای ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی افزایش مییابد. به گفته او، نتیجه این وضعیت افزایش قیمت تمامشده مسکن در شرایطی است که تقاضای مؤثر در بازار وجود ندارد. با این حال، این شرایط نمیتواند بهطور دائمی ادامه داشته باشد و بازار مسکن منتظر روشن شدن وضعیت سیاسی و بازگشت احساس امنیت است.
جابهجایی سرمایه و لزوم بازگشت ثبات
به گفته این فعال حوزه مسکن، در حال حاضر به دلیل نقدشوندگی بالای طلا، سکه و ارز، بخش زیادی از سرمایهها به سمت این بازارها حرکت کرده و بورس نیز با وجود حمایتهای گسترده دولت، جذابیت کافی برای سرمایهگذاران ندارد. محتشم تاکید کرد که در صورت تداوم کاهش تنشهای سیاسی و افت احتمال درگیری، سرمایهها بار دیگر به سمت مسکن بازخواهند گشت؛ بازاری که به دلیل اشتغالزایی و پیوند گسترده با صنایع وابسته، نقش مهمی در اقتصاد دارد.
او هشدار داد: اگر این بازگشت سرمایه اتفاق نیفتد، تولید مسکن کاهش مییابد و حتی در برخی موارد متوقف میشود. در چنین شرایطی، تقاضای انباشتهشده بازار بدون پاسخ میماند و کمبود عرضه میتواند بار دیگر به افزایش قیمتها منجر شود. وی مجدداً بر این نکته تاکید کرد که بازار مسکن ناچار خواهد بود فاصله ایجادشده با دلار را کاهش دهد، زیرا قیمت نهادههای ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی همگی در حال افزایش هستند که این عوامل قیمت تمامشده مسکن را بالا میبرد و تداوم این وضعیت با شرایط حاکم بر اقتصاد همخوانی ندارد.
وابستگی بازار مسکن به شرایط سیاسی و بودجهای
عضو انجمن انبوهسازان معتقد است اگر سایه جنگ تقویت شود، وضعیت بازار مسکن میتواند بدتر از شرایط فعلی شود. به گفته او، در چنین سناریویی نهتنها خبری از افزایش قیمت نخواهد بود، بلکه احتمال عقبنشینی قیمتها نیز وجود دارد؛ بازار مسکن در نهایت تابع شرایط سیاسی است و تا زمانی که این وضعیت شفاف نشود، بلاتکلیفی بر بازار حاکم خواهد بود.
محتشم در بخش دیگری از این گفتوگو به لایحه بودجه 1405 اشاره کرد و گفت: بودجههای عمرانی اغلب بهطور کامل اجرا نمیشوند، چراکه هزینههای جاری دولت بالاست و در عمل، منابع عمرانی صرف جبران این هزینهها میشود. اتکای بیشتر بودجه به درآمدهای مالیاتی، در شرایطی که درآمد واقعی برای مردم ایجاد نشده، میتواند اجرای بودجه را با چالش مواجه کند.
خانههای خالی و چالشهای مالیاتستانی
این فعال بخش مسکن تاکید کرد: دریافت مالیات زمانی امکانپذیر است که برای مردم درآمد ایجاد شده باشد و بدون این شرط، مطالبه مالیات عملاً قابلیت اجرا ندارد. او همچنین درباره مالیات بر خانههای خالی گفت: اگرچه در این زمینه قانونگذاری صورت گرفته، اما اجرای آن چندان موفق نبوده است. بخش عمده خانههای خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانکهاست و نه افراد حقیقی؛ چراکه مالکان حقیقی معمولاً واحد خود را یا میفروشند یا به بازار اجاره عرضه میکنند.
روند معاملات و پیشبینی بازار اجاره
به گفته عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، در ماههای اخیر بیشترین معاملات مسکن در واحدهای کوچک و متوسط با متراژ 50 تا 75 متر بوده است. این معاملات عمدتاً در مناطق مختلف شهر مانند منطقه 5، 4 و مناطق جنوبی تهران انجام شده و دلیل آن قیمت پایینتر، متراژ کمتر و سن بالاتر بناست که همچنان این واحدها را برای بخشی از خریداران قابل دسترس نگه داشته است. محتشم میگوید فروشندگان این واحدها عمدتاً با قیمتهای معقولتری وارد بازار شدهاند و در مقابل، واحدهای بزرگ و گرانقیمت همچنان در رکود قرار دارند.
برای سال آینده، پیشبینی محتشم این است که شرایط رونق شدید در بخش مسکن چندان محتمل نیست، چرا که سرمایهگذاری کاهش یافته و تولید ممکن است متوقف شود. با این حال، اگر امنیت و ثبات در بازار برقرار شود، احتمال افزایش قیمتها وجود دارد؛ اما در غیر این صورت، رکود و بلاتکلیفی ادامه خواهد داشت. در بخش اجاره، با توجه به رکود خرید و فروش و کاهش قدرت خرید، تقاضا برای اجاره افزایش یافته است. او پیشبینی میکند که عرضه محدود، مانع کاهش قیمتها خواهد شد و افزایش اجارهبها ادامه خواهد داشت؛ هرچند دولت سقف 25 درصدی برای افزایش اجارهبها تعیین کرده، اما در عمل طی سالهای اخیر شاهد رشد 30 تا 40 درصدی بودهایم و به نظر میرسد این روند برای سال آینده نیز تکرار شود.
