فاجعه در راه است؟ چهار روایت تکان‌دهنده از بحران مسکن که زندگی‌تان را نابود می‌کند

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر شاهد رکود عمیق در ساخت‌وساز، انجماد معاملات و بازگشت محتاطانه قیمت‌ها بوده است. در بازه زمانی هشت ماهه منتهی به امروز، این بازار در معرض شوک‌های هم‌زمان اقتصادی و غیراقتصادی قرار گرفت.

نااطمینانی بنیادین، عامل اصلی تحولات بازار مسکن

آنچه مختصات جدیدی به بازار مسکن سال جاری بخشید، نه "ریسک" بلکه "نااطمینانی بنیادین" بود. نااطمینانی بنیادین به شرایطی اطلاق می‌شود که در آن نه تنها پیامدهای آتی قابل شناسایی نیستند، بلکه احتمال وقوع آنها نیز غیرقابل تعریف است. در چنین وضعیتی، آینده ماهیتی غیرقابل مدل‌سازی، غیرقابل برآورد و ذاتا مبهم می‌یابد و ابزارهای کلاسیک مدیریت ریسک کارآیی خود را از دست می‌دهند.

فازهای تاثیرگذار بر بازار مسکن

فاز نخست: ابهام استراتژیک (مرحله پیش از ۲۳ خرداد)

در این مرحله، ابهام نسبت به پیامدهای سیاسی و اقتصادی مذاکرات، بازار مسکن را در وضعیتی از رخوت، انتظار و تعلیق تصمیم‌گیری قرار داده بود. کاهش رغبت به سرمایه‌گذاری در این دوره، بیش از هر چیز ناشی از این ملاحظه بنیادین بود که "ورود امروز می‌تواند به معنای به دام افتادن فردا باشد."

فاز دوم: وقوع درگیری نظامی مستقیم (۲۳ خرداد تا ۳ تیر)

با ورود به این فاز و وقوع درگیری نظامی مستقیم، بازار بی‌درنگ وارد شوکی حاد و گسترده شد. نااطمینانی به اوج خود رسید و سازوکارهای پیشین ارزش‌گذاری فروپاشید. سرمایه به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی بالا، ماهیت فرامرزی و قابلیت انتقال سریع، نظیر طلا و ارز، سرازیر شد.

فاز سوم: تهدید معلق (اوایل تیر تا اواخر شهریور)

پس از توقف درگیری مستقیم، بازار وارد مرحله‌ای شد که ریسک بازگشت تنش، چونان شمشیری داموکلس بر فراز بازار سایه افکنده بود. این دوره با شکل‌گیری یک "تعادل بدبینانه" همراه بود که در آن بازیگران اقتصادی بر راهبردهای حداقلی نظیر "حفظ سرمایه" و "صیانت از نقدشوندگی" متمرکز شده و از ورود به تعهدات بلندمدت اجتناب می‌ورزیدند.

فاز چهارم: کاهش ادراک از تنش (از اوایل مهر به بعد)

در این مرحله، اگرچه احساس فوریت و شدت بحران تخفیف یافت، اما فعالان اقتصادی همچنان "احتمال درگیری مجدد" را از مدل‌های ذهنی خود حذف نکرده‌اند. این ادراک تقلیل‌یافته اما ناپایدار از تنش موجب شده است تا بخشی از نقدینگی با احتیاط و در قالبی محافظه‌کارانه، به سمت دارایی‌های مولد بازگردد.

تحول در معاملات و اجاره مسکن

بازار خرید و فروش مسکن در فاز دوم و سوم وارد مرحله‌ای از "انجماد نقدشوندگی" شد. در فاز چهارم، بازار به آرامی و با سرعت پایین از وضعیت قفل‌شدگی فاصله گرفته است. با این حال، بازار برای تقاضای سوداگرانه جذابیت ندارد. در فضای پرریسک ناشی از شوک‌های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره‌نامه برای موجران به معنای کاهش ریسک خالی ماندن واحدها و برای مستاجران به معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می‌شد.

چشم‌انداز بازار مسکن

اقتصاد مسکن در مسیر شکل‌گیری یک "تعادل نوین" قرار گرفته است؛ تعادلی که در آن انتظارات بازیگران بازار بازتنظیم می‌شود و واکنش جمعی به نااطمینانی صورتی تازه می‌یابد. بازار مسکن ظرفیت درونی لازم برای هضم تدریجی شوک‌های بیرونی و دستیابی به تعادل تازه را دارد.