بازار مسکن در آستانه انفجار قیمتی

موج تازه رکود ساخت‌وساز، بازار مسکن را به یکی از بحرانی‌ترین برهه‌های خود کشانده است.

شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی تهران در تابستان ۱۴۰۴ به عدد ۱۷۳ رسید؛ یعنی فقط در یک سال، هزینه ساخت و ساز ۴۳.۶ درصد رشد کرده و فشار مضاعفی را بر دوش تولیدکننده و مصرف‌کننده گذاشته است. براساس داده‌های رسمی، تورم سالانه هزینه‌های ساخت نیز نسبت به فصل قبل ۵.۳ واحد درصد بیشتر شده و این نشان می‌دهد «شیب گرانی» متوقف نشده است.

فارغ از آمار، وضعیت عینی بازار اما چه می‌گوید؟ هر ۱۵ روز یک‌بار قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌روز می‌شود و سازنده‌ها حتی تعهد قیمت قطعی هم نمی‌توانند بدهند؛ واقعیتی که فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان تهران تأیید کرده و می‌گوید: «فشار هزینه‌های خدمات و مصوبات قانونی، بهای تمام شده ساخت مسکن را تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بالا برده است.»

 بحرانی فراتر از معادله عرضه و تقاضا

بنابر تحلیل سیدطه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، حالا کشور با انباشتی نزدیک به ۶ میلیون تقاضای واقعی و ۸ میلیون واحد فرسوده روبه‌روست و اگر رودخانه ساخت‌وساز دوباره جاری نشود، تا سال ۱۴۱۰ ناترازی بازار تا ۱۲ میلیون واحد اوج می‌گیرد.

رشد بی‌سابقه تورم در گروه‌های اصلی ساختمان مثل چوب (۷۲.۸٪) و آهن‌آلات، پروژه‌های خانه‌سازی را نیمه‌کاره رها کرده؛ سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص ملی از ۹ به ۲ درصد افت کرده، یعنی لوکوموتیو اقتصاد خاموش شده و بازار مسکن به چرخه رکود تورمی افتاده است.

 سیاست‌های ناکام و راه‌حل‌های نیمه‌کاره

طرح‌های پر سروصدای دولتی مانند «نهضت ملی مسکن» به‌دلیل کمبود منابع بانکی و افزایش شمار متقاضی، صرفاً مُسکن موقت بازار بوده‌اند.

پورحاجت توضیح داده سهم هزینه‌های خدمات دستگاه‌های دولتی هم خودش یک استخوان وسط گلوست: «۵ تا ۶ میلیون تومان از هر متر فقط سهم خدمات است!» یعنی هزینه ساخت حتی قبل از شروع پروژه، مخارجش رشد انفجاری را آغاز می‌کند

از نگاه تحلیلگران، ریسک موج بعدی تورم، خانه‌دار شدن را برای طبقه متوسط و حتی قشر بالای درآمدی به چالشی بی‌پایان تبدیل کرده.

بدون یک سیاست علمی برای تامین مالی، قانون‌گذاری دقیق برای فروش متری و شکل‌دهی تعاونی‌های واقعی، مسکن همچنان کالایی لوکس و دور از دسترس می‌ماند.