شوک ارزی، تقاضای مسکن را دفن کرد: آیا رؤیای خانهدار شدن مُرد؟
بحران و رکود مسکن در پی نوسانات ارزی و تسهیلات بانکی، ساختوساز و مستأجران را تحت فشار قرار داده است.
نایبرئیس اتحادیه املاک با هشدار نسبت به کاهش ۱۳ درصدی ساختوساز در کشور، تأکید کرد که نوسانات شدید ارزی و حذف تقاضای مصرفی، بازار مسکن را وارد مرحلهای پرریسک کرده است که پیامدهای آن در آینده نزدیک آشکار خواهد شد. بازار مسکن ایران دهههاست که با بحرانی عمیق دستوپنجه نرم میکند و به نظر میرسد کمکاری دولتهای پیدرپی، کلاف این بحران را پیچیدهتر کرده است؛ به گونهای که حتی طرحهای حمایتی مسکن نیز نتوانسته گرهای از این مشکل باز کند و موج ناامیدی را در میان مستأجران افزایش داده است.
افت شدید ساختوساز؛ زنگ خطر برای آینده بازار
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به گزارش بانک مرکزی مبنی بر کاهش ۱۳ درصدی ساخت مسکن، این آمار را فراتر از یک عدد ساده دانست که مستقیماً آینده بازار را تحت تأثیر قرار میدهد. وی افزود: مسکن با یک تأخیر زمانی وارد بازار میشود و کاهش ساختوساز امروز، به معنای کمبود عرضه در سالهای آینده است. این وضعیت میتواند زمینهساز جهشهای قیمتی شود که فشار اصلی آن بر مستأجران و دهکهای متوسط و پایین جامعه وارد خواهد شد. در شرایط میدانی نیز، مشاوران املاک با کاهش فایل مؤثر، افت معاملات و بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان مواجهاند.
نوسانات ارزی و هزینههای فزاینده؛ چالش اصلی تولید مسکن
به گفته کارشناسان، یکی از چالشهای اصلی کنونی، افزایش شتابان نرخ مصالح ساختمانی در پی نوسانات ارزی و رشد قیمت طلا است که بهای تمامشده ساخت مسکن را به شکل قابل توجهی بالا برده است. این افزایش هزینهها باعث میشود پیمانکاران توان تکمیل پروژهها را نداشته باشند و اجرای پروژههای انبوهسازی زمانبر با دشواریهای جدی مواجه شود. در نتیجه، فاصله بین قیمت تمامشده واحدها و توان پرداخت متقاضیان، به ویژه در طرحهای حمایتی مانند نهضت ملی مسکن، روزبهروز افزایش مییابد و خانهدار شدن اقشار متوسط و کمدرآمد را به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل کرده است.
نقش شبکه بانکی در تشدید بحران و انحراف منابع
عدم تعهد شبکه بانکی به تکالیف قانونی خود در اعطای تسهیلات مسکن، از دیگر موانع جدی در مسیر تولید و عرضه مسکن است. بر اساس گزارش دیوان محاسبات، تا پایان شهریورماه سال جاری، حدود یک هزار و ۶۲۰ هزار میلیارد تومان از تعهدات بانکها در اجرای ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن محقق نشده است. این کسری مالی سنگین، چرخه اجرای پروژهها را مختل کرده و تحقق اهداف نهضت ملی مسکن را با چالش جدی مواجه ساخته است.
علاوه بر این ترک فعل، تخلفات برخی بانکها و مؤسسات اعتباری در ورود به حوزه بنگاهداری و ایجاد هلدینگهای ساختمانی، آشکار شده است. این رفتار که مغایر با قوانین پولی و بانکی است، علاوه بر ایجاد رقابت ناسالم، به افزایش قیمتهای کاذب در بازار مسکن و خروج منابع از مسیر تولید دامن زده و خود به یکی از عوامل تشدید بحران تبدیل شده است.
حذف تقاضای مصرفی و رکود عمیق بازار
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند نوسانات اقتصادی بیشترین آسیب را متوجه تقاضای مصرفی کرده و در شرایط فعلی، خانهاولیها عملاً از بازار کنار رفتهاند. فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها بهطور مداوم در حال افزایش است. اگرچه تقاضای سرمایهای در برخی مقاطع کوتاهمدت فعال میشود، اما به دلیل کمبود نقدینگی پایدار و نبود اطمینان اقتصادی، نمیتواند موتور محرک بازار باشد و خیلی زود فروکش میکند. حاصل این شرایط، کاهش محسوس معاملات و شکلگیری رکودی عمیق در بازار مسکن است؛ رکودی که نه به نفع خریدار تمام میشود و نه به نفع فروشنده.
راهکارهای برونرفت از بحران؛ اولویت ملی ساختوساز
کارشناسان برای برونرفت از وضعیت فعلی، راهکارهایی را پیشنهاد میکنند که از جمله آنها میتوان به ارائه زمین رایگان از سوی دولت به مردم، تأمین زیرساختهای لازم و ارائه تسهیلات مناسب اشاره کرد تا شهروندان بتوانند خود وارد فرآیند ساختوساز شوند. این رویکرد در قانون برنامه هفتم توسعه نیز مورد توجه قرار گرفته و بر تقویت نقش مردم در تولید مسکن تأکید دارد. همچنین، دولت باید با استفاده از ابزارهای نظارتی و قانونی، بانکها را موظف به توقف فعالیتهای سوداگرانه در حوزه مسکن کرده و آنها را به اجرای کامل تکالیف قانونی خود، از جمله تخصیص سهم تعیینشده تسهیلات به بخش مسکن، ملزم کند. ساخت مسکن باید به عنوان یک اولویت ملی در دستور کار دولت و تیم اقتصادی قرار گیرد تا بار معیشتی بر اقشار آسیبپذیر کاهش یابد.
آینده نامعلوم بازار و فشار بر اقشار آسیبپذیر
هزینههای مسکن در سالهای اخیر به گونهای افزایش یافته که بخش قابل توجهی از درآمد خانوادههای متوسط و کمدرآمد صرف تأمین مسکن میشود و این موضوع فشار مضاعفی بر معیشت مردم وارد کرده است. بدون هدایت هدفمند نقدینگی به سمت تولید مسکن، بحران کنونی نه تنها حل نخواهد شد، بلکه تشدید نیز میشود. کارشناسان تأکید دارند که برای دستیابی به مسکن پایدار، دولت باید یک بسته سیاستی جامع شامل تأمین زمین، زیرساخت، تسهیلات مالی و نظارت مستمر بر عملکرد بانکها ارائه کند. در غیر این صورت، رکود بازار و نارضایتی عمومی ادامه خواهد یافت و رؤیای خانهدار شدن برای بسیاری از خانوادهها همچنان دستنیافتنی باقی خواهد ماند.
