راز کثیف گرانی مسکن: اینها از بدبختی مردم سود میبرند!
گرانی و بحران مسکن؛ چالش تورم، نقش بانکها و شهرداری و لزوم اصلاحات ساختاری
رکود عمیق و گرانی بیسابقه بازار مسکن در کشور، به دلایل ساختاری همچون تورم فزاینده مصالح، انحصار در عرضه زمین، رویکردهای رانتزا در شهرداریها و پدیده بنگاهداری بانکها، تداوم یافته و منجر به تغییر ماهیت مسکن از یک کالای مصرفی به ابزاری برای حفظ داراییها شده است. این وضعیت، رویای خانهدار شدن را برای طبقه متوسط به طور فزایندهای محو کرده است.
جهش بیسابقه قیمت مسکن در پایتخت
در بهمنماه سال ۱۴۰۴، میانگین قیمت مسکن در پایتخت با ثبت رکوردی بیسابقه، به ۱۳۳ میلیون تومان رسید. این رقم نشاندهنده شدیدترین جهش قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۹۱ تاکنون است. دادههای بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت ملک در ایران نه بر اساس «ارزش مصرفی»، بلکه عمدتاً بر پایه «هزینههای جایگزینی» و «انتمظارات تورمی» تعیین میشود و همین امر، مسکن را در اقتصاد سیاسی کشور از یک «کالای مصرفی بادوام» به یک «دارایی استراتژیک مالی» و ابزاری برای حفظ و انباشت ثروت تغییر ماهیت داده است.
ریشههای ساختاری گرانی: از انحصار زمین تا نوسانات ارزی
زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن، نقشی بلامنازع در تعیین قیمت نهایی آن ایفا میکند. گزارشها نشان میدهد که سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد و در برخی مناطق مرغوب پایتخت تا ۸۰ درصد نیز رسیده است. علاوه بر این، سیاست قیمتگذاری مواد اولیه بر اساس نرخهای جهانی و نوسانات نرخ ارز، هرگونه شوک ارزی را بدون وقفه در قیمت تمامشده مسکن منعکس کرده و ریسک سرمایهگذاری برای سازندگان بخش خصوصی را به شدت افزایش میدهد.
نقش شهرداریها و پدیده بنگاهداری بانکها
شهرداریها در ایران، به دلیل فقدان درآمدهای پایدار شهری (نظیر مالیات سالانه بر املاک که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته مرسوم است)، وابستگی شدیدی به درآمدهای ناپایدار و عوارض ساختوساز دارند. فروش تراکم، تغییر کاربریها و درآمدهای حاصل از جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰، به شاهرگ حیاتی بودجه شهرداریها تبدیل شده که خود عامل تشدیدکننده نابسامانی در بازار مسکن است. در کنار این موارد، نظام بانکی ایران به یکی از بزرگترین مالکان و بازیگران بازار مسکن و مستغلات تبدیل شده است. این پدیده که در ادبیات اقتصادی به عنوان «بنگاهداری بانکها» شناخته میشود، یکی از کلیدیترین موانع ساختاری در برابر تنظیم بازار مسکن محسوب میشود. بسیاری از بانکها، به ویژه بانکهای خصوصی، بخش قابلتوجهی از سپردههای بانکی را به جای هدایت به سمت اعتباردهی به بخشهای مولد صنعتی و تولیدی، به سمت خرید اراضی، مستغلات و ساخت مالهای تجاری و پروژههای مسکونی لوکس سوق دادهاند. مطابق دادههای بانک مرکزی در آذرماه ۱۴۰۴، بانکها در مجموع ۴۵۲۲ ملک مسکونی ثبتشده در سراسر کشور در اختیار دارند که قیمت این املاک بیش از ۴۲۷ همت برآورد شده است.
تغییر ماهیت تقاضا: از مصرفی به سرمایهای
در دهه ۱۳۷۰ خورشیدی، بیش از ۷۰ درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن را «تقاضای مصرفی» (خانوارهایی که برای سکونت خرید میکردند) تشکیل میداد. اما امروز این نسبت کاملاً معکوس شده و بر اساس برآوردها، بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد معاملات بازار مسکن با انگیزه «سرمایهگذاری» و «حفظ ارزش پول» انجام میشود که نشاندهنده از دست رفتن کارکرد اصلی مسکن است.
افزایش سرسامآور دوره انتظار و پیامدهای اجتماعی
شاخص «دسترسی به مسکن» که بیانگر تعداد سالهای مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی با اختصاص تمام درآمد خانوار به این امر است، در تمام کشور از ۶.۱ سال در سال ۱۳۷۱ به ۹ سال در سال ۱۴۰۳ رسیده است. در همین بازه زمانی، شاخص «دوره انتظار واقعی» از ۱۸ سال به تقریباً ۳۰ سال افزایش یافته است. این دو شاخص صرفاً برای شهر تهران در بازه زمانی ۱۳۸۹ تا ۱۴۰۳ نیز رشد قابل توجهی را تجربه کردهاند؛ شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران از ۹.۷ به تقریباً ۱۵ سال و دوره انتظار واقعی از ۳۲.۴ به ۴۹.۷ سال رسیده است.
گرانی مسکن، قدرت خرید را از بین میبرد، کاهش قدرت خرید به رکود ساختوساز میانجامد و رکود ساختوساز با کاهش عرضه، دوباره باعث گرانی بیشتر میشود. خروجی این وضعیت، گسترش حاشیهنشینی، رانده شدن طبقه متوسط از مراکز شهرها به حومه و افزایش سهم مسکن در سبد هزینههای خانوار (گاهی تا بیش از ۶۰ درصد) است که مستقیماً به کاهش مصرف کالاهای اساسی، آموزش و سلامت منجر میشود.
ضرورت اصلاحات ساختاری برای تنظیم بازار مسکن
اصلاحات ساختاری بازار مسکن نیازمند سه جراحی بزرگ و فوری است. نخست، مهار تورم عمومی و کنترل خلق پول ناتراز بانکی. دوم، اصلاح ساختار درآمدی شهرداریها و وضع مالیاتهای تنظیمگر شهری (برای قطع وابستگی به تراکمفروشی و درآمدهای ناپایدار). و سوم، خروج اجباری نظام بانکی از بنگاهداری ملکی و عرضه زمینهای محتکرانه دولتی به بازار مسکن به منظور افزایش عرضه و کاهش قیمت.
