زلزله قیمتی در بازار مسکن؛ آیا باید منتظر انفجار باشیم؟
بانک‌ها با بنگاه‌داری و ارائه تسهیلات، بازار مسکن را تحت تاثیر تورم و سیاست‌گذاری اقتصادی قرار می‌دهند.
انباشت ۳۷ میلیون مترمربع املاک در تملک بانک‌ها تعادل بازار مسکن را بر هم زده و در صورت عدم مدیریت انتظارات و آرام‌سازی بازارهای موازی، جهش‌های کاذب قیمت تداوم خواهد یافت.
تحلیل جامع عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، با تاکید بر لزوم بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن اظهار داشت که تحلیل منفرد هر عامل به تنهایی نتیجه قطعی را به دست نمی‌دهد. وی با مرور تحولات سال‌های گذشته، بیان کرد که دولت‌ها در دوره‌های مختلف راهکارهایی چون مالیات‌ستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، و تغییر دستگاه متولی ثبت قراردادها را دنبال کرده‌اند. با این حال، هر دستگاه به صورت جزئی به این سیاست‌ها نگریسته و تصور داشته که اقدام خرد او می‌تواند مشکل مسکن را حل کند.
راهبردهای داخلی و کلان اقتصادی در بازار مسکن
غیبی این اقدامات را نیازمند در نظر گرفتن در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن دانست که باید در برنامه‌های مدون اجرا شوند. وی دسته دوم سیاست‌ها را راهبردهای کلان اقتصاد ملی معرفی کرد که بر روابط بین‌المللی، سرمایه‌گذاری خارجی و گردش سرمایه در اقتصاد داخلی تأثیر گذاشته و می‌تواند موتور محرک همه بخش‌ها از جمله بازار مسکن باشد. این بخش از سیاست‌گذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی است و آنها باید برای دستیابی به حداقل سطح ارتباطات بین‌المللی و جذب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند. او با اشاره به تمرکز بیش از ۸۰ تا ۹۰ درصدی سیاست‌گذاران بر استفاده از توان داخلی، بر ضرورت وجود متولی مشخص و ساختار منسجم برای این تمرکز تاکید کرد.
نبود وزارتخانه مستقل مسکن؛ عاملی برای بی‌متولی ماندن بازار
این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد که نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن موجب شده بازار اقتصاد مسکن عملاً بدون متولی باقی بماند. وی معتقد است اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی است، باید ساختار وزارتخانه نیز اختصاصی‌تر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد. او با بیان اینکه طی سال‌های اخیر نگاه ویژه‌ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، اظهار داشت که ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که تنظیم یک قرارداد عادی را نیز دشوار کرده، نمی‌تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند.
تأثیر بازارهای موازی بر التهاب بازار مسکن
غیبی با اشاره به اینکه بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است، بیان کرد که التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث می‌شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع‌تر روی بیاورند. هنگامی‌که افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر دارایی‌های موازی هستند، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. فضای سرمایه‌گذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان شکل‌گیری آرامش و ورود سرمایه‌های بلندمدت به بازار مسکن وجود ندارد.
وضعیت «کج‌دار و مریز» در بازار مسکن
به گفته وی، در شرایط فعلی هیچ شاخص قابل‌توجهی که نشان‌دهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمی‌شود. اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کج‌دار و مریز» حرکت می‌کند؛ نه به سطح مطلوب می‌رسد و نه مصرف‌کنندگان می‌توانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند.
نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در رکود بازار مسکن
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در رکود بازار مسکن افزود که براساس آمارهای موجود تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانک‌ها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. وی با بیان اینکه بانک‌ها موظف بودند املاک مازاد خود را واگذار کنند و برای تخطی از این قانون جریمه‌هایی نیز در نظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانک‌ها نه‌تنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت. غیبی علت اصلی این روند را نظام ارزش‌گذاری معکوس بانک‌ها دانست که هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست نادرست موجب شد طی دولت‌های گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تکیه بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان دارایی‌ها بدون کاربری مناسب در ترازنامه بانک‌ها باقی مانده است.
اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها؛ راهکار مؤثر برای اصلاح بازار
وی با تاکید بر اینکه اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها ضروری است، گفت اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیم‌گیری شود که دارایی ملکی بانک‌ها به‌جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانک‌ها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام می‌تواند یکی از مؤثرترین سیاست‌ها برای اصلاح بازار مسکن باشد. دولت باید از خود آغاز کند و به‌جای تمرکز بر مالیات بر خانه‌های خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانک‌ها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.
تسهیلات بانکی؛ نیازمند منابع پایدار
این کارشناس ارشد بازار مسکن درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن تصریح کرد که پرداخت وام مسکن می‌تواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد. وی با بیان اینکه در بسیاری از کشورها، بانک‌ها ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تأمین می‌کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است، افزود که اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا زمانی که بانک‌ها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام‌دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد.
مدیریت فضای روانی بازار مسکن
غیبی بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن تاکید کرد و گفت آنچه اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی‌نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند. مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام‌سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خود را بازیابد.
انباشت انتظاری و خطر افزایش کاذب قیمت
وی برآورد کرد که نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت‌ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند. اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام‌سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می‌تواند موجب افزایش کاذب قیمت، شکل‌گیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن شود. جمع‌آوری چنین فضایی و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، ممکن است پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را دوباره به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند.
هشدار نسبت به «آرامش رکودی» شکننده
این کارشناس ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد که امیدوار است دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرام‌بودن بازار مسکن را خطای راهبردی دانست، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. وی هشدار داد که اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست‌گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.
