تورم مصالح، مسکن را به کما برد؛ ۶ میلیون تقاضای مرگبار در بازار!
رکود تورمی در بازار مسکن ناشی از افزایش هزینه‌ها و کاهش تقاضا، سرمایه‌گذاری و تولید ناخالص داخلی را تحت تاثیر قرار داده است.
رکود ساخت‌وساز در ایران با تشدید تورم مصالح ساختمانی و انباشت ۶ میلیون تقاضای مسکن، بازار این بخش را در یکی از بحرانی‌ترین دوره‌های خود قرار داده است. طرح‌های دولتی نتوانسته‌اند پاسخگوی نیاز بازار باشند و محدودیت‌های بانکی و افزایش هزینه‌های ساخت، فشار مضاعفی بر تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان وارد کرده است. این وضعیت نشان‌دهنده بحران ساختاری در بازار مسکن ایران و ضرورت سیاست‌گذاری علمی و فوری است.
رکود تورمی و فشار هزینه‌ها بر بازار مسکن
بررسی روند بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ حاکی از افزایش ۱۷۳.۰ درصدی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران است. این شاخص نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۴۳.۶ درصد رشد داشته است. تورم فصلی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تابستان ۱۴۰۴ به ۶.۳ درصد رسیده که نسبت به فصل قبل کاهش یافته، اما همچنان سطح بالایی را نشان می‌دهد. بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۷۲.۸ درصد مربوط به گروه چوب و کمترین آن با ۲۱.۳ درصد مربوط به گروه شیشه بوده است.
رشد ۳۶.۷ درصدی تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی
تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۳۶.۷ درصد گزارش شده که نسبت به فصل قبل ۵.۳ واحد درصد افزایش داشته است. این افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، فشار مضاعفی بر قیمت نهایی مسکن وارد می‌کند. به ویژه، افزایش شدید قیمت آهن‌آلات، چوب و گچ، هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی را به شکل چشمگیری بالا برده و رکود در بخش مسکن را تشدید می‌کند.
هزینه‌های دولتی و ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اعلام کرد که حدود ۲۰ درصد از هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن به هزینه‌های دریافتی از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان بازمی‌گردد. این موضوع باعث افزایش قابل توجه هزینه تمام شده برای بخش خصوصی و مردم شده است. وی پیش‌بینی کرد که در ماه‌های آتی، افزایش قیمت‌ها در حوزه اقتصاد کلان و تورم شکل‌گرفته در زمین، خود را در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان دهد و ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌شدت افزایش یابد. او افزود که از هر مترمربع، بین ۵ تا ۶ میلیون تومان از هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن مربوط به خدمات مختلف دستگاه‌های دولتی و خدمات‌رسان است.
کاهش سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی
پورحاجت همچنین به کاهش سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی اشاره کرد و گفت که این سهم از ۸ تا ۹ درصد به ۲ تا ۳ درصد کاهش یافته است. وی تأکید کرد که صنعت ساختمان، لوکوموتیو اقتصاد کشور است، اما امروز به بخشی غیرکارآمد و معیوب تبدیل شده است. در حال حاضر، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۳۰ میلیون تومان برای یک ساختمان متوسط پنج‌طبقه برآورد می‌شود و تولیدکنندگان مسکن تقریباً هر ۱۵ روز یک‌بار قیمت‌های خود را به‌روزرسانی می‌کنند.
ضرورت توجه علمی و دقیق به بازار مسکن
کارشناسان بر اهمیت توجه دقیق و علمی به بخش مسکن تأکید دارند، چرا که مسکن علاوه بر یک کالای مصرفی، به عنوان یکی از نیازهای اولیه مردم، نقش کلیدی در پویایی اقتصاد و ثبات اجتماعی ایفا می‌کند. با وجود طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، شکاف موجود میان عرضه و تقاضا نشان‌دهنده چالشی ساختاری است که نیازمند سیاست‌گذاری بلندمدت و راهبردی است. ساماندهی این بازار مستلزم برنامه‌ریزی علمی، کاهش ناترازی‌ها و هماهنگی میان دستگاه‌های دولتی، انبوه‌سازان و بخش خصوصی است.
ناترازی شدید ۶ میلیون تقاضای انباشته
سیدطه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، اعلام کرد که اقتصاد ایران با ناترازی چشمگیری در بخش مسکن مواجه است و بازار با ۵ تا ۶ میلیون تقاضای انباشته شده روبرو است. همچنین، حدود ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی هستند. وی بیان کرد که بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و در صورت عدم تحقق این هدف، تا پایان سال ۱۴۱۰ ناترازی مسکن به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.
تأثیر تقاضای سفته‌بازی و راهکارهای تأمین مالی
مدنی به پدیده "تقاضای نهفته" اشاره کرد که در آن، پول و نوع نیاز متقاضی با یکدیگر سنخیت ندارند. وی همچنین به تقاضای سفته‌بازی اشاره کرد که منجر به التهاب بازار و افزایش کاذب قیمت‌ها می‌شود. او تأکید کرد که بخش عمده مشکلات بازار مسکن ناشی از ضعف در روش‌های تأمین مالی است و استفاده از استراتژی‌های نوین همراه با ابزارهای تأمین مالی مانند احیای تعاونی‌های خانواده‌محور و مشارکت شرکت‌های دانش‌بنیان می‌تواند اثربخشی چشمگیری در پاسخ به تقاضای مؤثر و رفع ناترازی این بازار داشته باشد.
اصلاح قوانین و حمایت از صنعت ساختمان
مدنی در پایان راهکارهایی را برای دولت برشمرد، از جمله اصلاح قوانین پیش‌فروش ساختمان و فروش متری، قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، ارائه زمین رایگان، الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی، به ویژه در بافت فرسوده. این اقدامات می‌تواند به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک کند.
