مسکن استیجاری: نبرد پشت پرده برای انتخاب مسیر؛ آینده اجارهنشینان چه میشود؟
وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجارهبها، توسعه مسکن استیجاری و حمایتی را با مشارکت بخش خصوصی در دستور کار قرار داد.
تهران – وزارت راه و شهرسازی با رویکردی جدید و با هدف کاهش فشار بر بازار اجاره، طرح «مسکن استیجاری عمومی» را آغاز کرده است. این طرح که با مشارکت بخش خصوصی اجرا میشود، به دنبال تامین مسکن با اجارهبهای کنترلشده برای اقشار کمدرآمد و زوجهای جوان است و در دو مسیر مجزا پیگیری خواهد شد تا عرضه پایدار در بازار مسکن محقق شود.
رویکردی نو در بازار مسکن: از مالکیت تا اجاره
در شرایطی که هزینه مسکن به یکی از بزرگترین سهمهای سبد خانوارها، بهویژه برای اقشار کمدرآمد و جوانان تبدیل شده است، طرح جدید وزارت راه و شهرسازی، برخلاف طرحهای پیشین که عمدتاً بر خرید و مالکیت متمرکز بودند، بر ارائه واحدهای نوساز بهصورت اجاره بلندمدت به دهکهای پایین درآمدی و زوجهای جوان تاکید دارد.
کارشناسان این رویکرد را با توجه به ناتوانی دهکهای اول تا چهارم در تامین مسکن ملکی در کلانشهرها و شهرهای بزرگ، پاسخی عملی و پایدار به نیاز مسکن این بخش از جامعه میدانند. این طرح قرار است با مشارکت فعال بخش خصوصی به مرحله اجرا برسد.
دو مسیر اجرایی برای طرح مسکن استیجاری
طرح مسکن استیجاری دولتی برای کنترل بازار اجاره و حمایت از مستاجران، در دو مسیر اصلی به اجرا درمیآید:
- **مسیر اول: تملک واحدهای آماده و موجود:** در این روش، دولت واحدهای مسکونی آماده را تملک کرده و با اجارهبهای کنترلشده در اختیار متقاضیان قرار میدهد. این شیوه سرعت اجرایی بالاتری داشته و میتواند سریعتر به کاهش فشار اجاره کمک کند.
- **مسیر دوم: ساخت واحدهای مسکونی جدید با کاربری استیجاری:** این بخش با تمرکز بر زوجهای جوان، بهویژه افرادی که در سالهای اخیر ازدواج کردهاند، دنبال میشود. تفاوت اصلی این دو روش در زمان و نحوه تامین واحدهاست؛ اولی پاسخی کوتاهمدت به نیاز بازار اجاره و دومی راهکاری بلندمدت برای ایجاد عرضه پایدار مسکن استیجاری در کشور محسوب میشود.
مسئولان وزارت راه و شهرسازی تاکید کردهاند که برنامه اصلی عرضه مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی محقق خواهد شد. کارشناسان نیز بر لزوم تعریف طرحهایی با بازدهی اقتصادی مناسب برای سازندگان تاکید دارند تا مشارکت بخش خصوصی سودآور و انگیزهبخش باشد.
چرا ساختوساز به متقاضیان واگذار شد؟ چالشهای تامین مالی پروژههای قبلی
احسان مسعودی، مشاور معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در خصوص واگذاری ساختوساز به متقاضیان اظهار داشت: «در دولت چهاردهم تصمیم بر آن شد تا زمین آمادهسازی شده را تحویل متقاضیان دهیم تا خودشان راساً نسبت به ساخت و ساز اقدام کنند.»
وی به مشکلات تامین مالی در پروژههای انبوهسازی گذشته اشاره کرد و افزود: «حدود ۸۵۰ هزار پروژه از سالهای گذشته آغاز شده که متاسفانه تامین مالی خوبی از سوی بانکها در آنها انجام نشده است و سازندگان بخش خصوصی و انبوهسازان نیز فقط چشم به آورده افراد داشته و در این پروژهها هزینه نکردهاند.»
مسعودی تاکید کرد که با توجه به تورم عمومی و افزایش هزینههای ساخت و طولانی شدن زمان اجرای پروژهها، وزارت راه و شهرسازی به این نتیجه رسید که ساخت واحدها را به خود مردم واگذار کند. وی خاطرنشان کرد که در دولت چهاردهم، پروژههای انبوهسازی انگشت شماری تعریف شده و دولت بیشتر بر آمادهسازی زمینها و تسهیل فرآیند کار برای متقاضیان (معرفی به بانکها، اخذ پروانه، ارائه خدمات زیربنایی و روبنایی) تمرکز کرده است. وی همچنین بر لزوم همکاری همه ارکان دولت از جمله وزارت نیرو، ارتباطات، نفت و شهرداریها تاکید کرد.
مشاور معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به انتقادات سازندگان بخش خصوصی از عدم مشورت، اعلام کرد که در شورای عالی مسکن دوره نوزدهم، کارگروه رفع موانع و چالشهای ساخت با حضور نمایندگان بخش خصوصی و انبوهسازان راهاندازی شده است تا تصمیمات با مشارکت این بخش اتخاذ شود.
سیاستهای متفاوت دولت چهاردهم برای شهرهای مختلف
مسعودی تشریح کرد که سیاست وزارت راه و شهرسازی در شهرهای کوچک و متوسط، ارائه زمین به افراد جهت ساخت مسکن است و در شهرهای بزرگ و کلانشهرها به دلیل کمبود اراضی، راهبری مسکن استیجاری در دستور کار قرار دارد.
وی با اشاره به زمان محدود باقیمانده تا پایان سال جاری، اظهار داشت که طرح مسکن استیجاری نتوانسته آنطور که باید در مسیر اجرایی قرار گیرد و بیشترین تمرکز وزارتخانه بر تملک اراضی و معاوضه آنها با واحدهای ساخته شده بوده است. اما برای سال آینده، برنامهریزی برای قرار دادن اراضی مناسب در اختیار بخش خصوصی و سازندگان جهت اجرای پرقدرتتر طرح مسکن استیجاری با استفاده از شیوههای جدید، صنعتیسازی و انبوهسازی در دستور کار قرار دارد. به گفته کارشناسان، عرضه سالانه ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح مسکن استیجاری، میتواند در تعادلبخشی به بازار مسکن موثر باشد.
مطالبه انبوهسازان: ضرورت مشوقهای اقتصادی و مشارکت واقعی
رامین گوران، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، در خصوص برنامه دولت برای تامین مسکن استیجاری، بر آمادگی انجمن برای همکاری تاکید کرد. اما وی به مشکل «دخالت در امور بخش خصوصی» و ارائه طرحهای بدون مشورت کافی با بخش خصوصی اشاره کرد که گاهی ایراداتی داشته یا سابقه شکست دارند.
گوران با بیان اینکه قرار است طرح مسکن استیجاری با سرمایه بخش خصوصی اجرا شود، پیشنهاد داد که طرح و مدل آن نیز از سوی همین بخش ارائه شود تا از قابلیت اجرایی بالایی برخوردار باشد و از سوءاستفاده افراد ناکارآمد جلوگیری شود. وی افزود که امروز برندهای معتبر صنعت ساختمان، ریسک پروژههایی که از پختگی لازم برخوردار نیستند را نمیپذیرند.
رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران با اعلام آمادگی انبوهسازان برای ورود زمینهایشان به طرح مسکن استیجاری، تاکید کرد که سیاستگذاری، نظارت و رگولاتوری باید با دولت باشد، اما صفر تا صد اجرای آن از تامین زمین تا نحوه دریافت پول، توسط بخش خصوصی انجام شود. وی نگرانی خود را از «یکطرفه دیده شدن منافع» در این طرح ابراز کرد و خواستار در نظر گرفتن مشوقهایی برای سازندگان حرفهای شد تا انگیزه لازم برای تولید مسکن ایجاد شود. گوران به مسائلی نظیر افزایش تعرفههای بیمه تامین اجتماعی و مالیات اشاره کرد که بدون در نظر گرفتن مشوق، مانع ورود تولیدکنندگان واقعی مسکن میشود و درخواست پیگیری مصوبه شورای عالی مسکن در خصوص تقسیط سه ساله حق بیمه سهم کارفرمایی کارگران ساختمانی را مطرح کرد.
تاکید وزیر راه و شهرسازی بر تسریع و تسهیل
در همین راستا، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، در نشست پایش طرحهای حمایتی مسکن، بر لزوم تسریع و تسهیل سیاست تامین مسکن استیجاری با اولویت کلانشهرها و شهرهای بزرگ تاکید کرد. وی با بیان اینکه این موضوع بسیار مهم است اما منابع موجود برای اجرای آن محدود است، انجام پیگیریهای ویژه به منظور تامین مسکن استیجاری عمومی و توافق با سازندگان و انبوهسازان در این زمینه را ضروری دانست.
