بازار مسکن در کُمای عمیق
اظهارنظر کوتاه اما تکان‌دهنده نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران که “در بازار مسکن خبری از صف خرید نیست”، بیش از آنکه یک توصیف ساده از وضعیت بازار باشد، یک گواهی فوت برای قدرت خرید طبقه متوسط و اعلام رسمی ورود بازار به خطرناک‌ترین نوع رکود است: رکود عمقی ناشی از ناتوانی. این جمله کوتاه، تمایز مرگباری را بین یک بازار “منتظر” و یک بازار “فلج شده” آشکار می‌کند و زنگ خطری جدی را برای اقتصاد کلان و سیاست‌گذاران به صدا در می‌آورد.
برای درک عمق بحران فعلی، باید میان دو نوع رکود تمایز قائل شد. رکود انتظاری، وضعیتی است که در آن متقاضیان خرید، پول و توانایی مالی لازم را دارند اما به دلیل انتظار برای کاهش قیمت‌ها، مشخص شدن نتایج یک رویداد سیاسی، یا ثبات بیشتر اقتصادی، معاملات خود را به تعویق می‌اندازند. در چنین بازاری، “صف خرید” وجود دارد؛ متقاضیان در حال رصد بازار هستند و به محض ایجاد یک جرقه مثبت، معاملات به سرعت از سر گرفته می‌شود.
اما آنچه امروز بازار مسکن تهران و کلان‌شهرها تجربه می‌کند، از جنس دیگری است. این یک رکود عمقی است که ریشه در “ناتوانی” مطلق بخش بزرگی از تقاضا دارد. وقتی نایب رئیس اتحادیه املاک می‌گوید “صف خریدی وجود ندارد”، به این معناست که شکاف میان سطح درآمدها و قیمت‌های نجومی مسکن آنچنان عمیق شده که دیگر حتی “امید” به خرید نیز برای بخش بزرگی از جامعه از بین رفته است. مشکل دیگر انتظار برای قیمت بهتر نیست؛ مشکل، نبودِ توان مالی برای ورود به بازی است. این وضعیت، یک بحران ساختاری و عمیق را نشان می‌دهد که با مُسکن‌های موقتی قابل درمان نیست.
از آرامش بازار خرید تا طوفان در بازار اجاره
پیامد مستقیم این رکود عمقی، یک جابجایی دردناک در هرم تقاضاست. متقاضیانی که تا دیروز در رویای خرید خانه بودند، امروز به ناچار به لشکر مستأجران می‌پیوندند. این پدیده، فشار تقاضا را به شدت از بازار خرید به بازار اجاره منتقل می‌کند. در نتیجه، ما با یک پارادوکس تلخ روبرو هستیم: بازاری که در بخش خرید و فروش به آرامش و سکون رسیده، در بخش اجاره، شاهد التهاب، افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها و رقابت نفس‌گیر برای یافتن یک سرپناه مناسب است. “افزایش جمعیت مستأجران تهران” که در تیتر خبر به آن اشاره شده، دقیقاً محصول همین رکود عمقی در بازار خرید است.
بمب ساعتی برای آینده بازار
این بحران تنها به مصرف‌کنندگان محدود نمی‌شود. رکود معاملاتی، سمت عرضه را نیز فلج می‌کند. وقتی خریداری در بازار نیست، سازندگان و سرمایه‌گذاران نیز انگیزه خود را برای تعریف پروژه‌های جدید از دست می‌دهند. سرمایه‌ها در ساختمان‌های فروش‌نرفته قفل می‌شود و چرخه ساخت و ساز به کندی می‌گراید. این “یخ‌بندان تولید مسکن”، خود یک بمب ساعتی برای آینده است. در صورت بروز هرگونه گشایش اقتصادی و بازگشت حداقلی قدرت خرید، بازار با کمبود شدید عرضه جدید مواجه خواهد شد که می‌تواند به یک جهش قیمتی ویرانگر دیگر منجر شود و این چرخه معیوب را تداوم بخشد.
هشدار برای سیاست‌گذار
وضعیت “بدون صف خرید” در بازار مسکن، یک نشانه بالینی از به کما رفتن این بخش کلیدی اقتصاد است. این وضعیت نشان می‌دهد که راه‌حل‌های جزیره‌ای و متمرکز بر خودِ بازار مسکن، مانند اعطای وام‌هایی که از قیمت یک پارکینگ هم کمتر است، کارایی خود را از دست داده‌اند. راه نجات بازار مسکن از مسیر اصلاحات کلان اقتصادی می‌گذرد: کنترل پایدار تورم، ایجاد رشد اقتصادی فراگیر، افزایش واقعی درآمد سرانه و بازگرداندن ثبات و پیش‌بینی‌پذیری به اقتصاد. تا زمانی که این جراحی‌های بزرگ اقتصادی صورت نگیرد، بازار مسکن در این کُمای عمقی باقی خواهد ماند و رویای خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها ایرانی، هر روز دورتر و دست‌نیافتنی‌تر خواهد شد.
