فعلا برای خرید خانه دست نگه دارید!
اخبار مثبت مخابره شده از مذاکرات صلح و احتمال یک توافق پایدار در غزه، به سرعت در حال ارسال سیگنال‌های کاهشی به بازارهای موازی در ایران است. در حالی که نرخ ارز مسیر نزولی را آغاز کرده، بازار مسکن به عنوان سنگین‌وزن‌ترین بازار دارایی کشور، در یک وضعیت برزخی قرار گرفته است. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که با کاهش انتظارات تورمی و افت هزینه تمام‌شده ساخت، فشار برای شکستن قیمت‌های فعلی مسکن به شدت افزایش یافته و توصیه غالب در بازار، “دست نگه داشتن برای خرید” است.
بازار مسکن ایران همواره پیوندی ناگسستنی با تحولات ژئوپلیتیکی منطقه و نوسانات نرخ ارز داشته است. هرگونه تنش یا آرامش در محیط پیرامونی، به طور مستقیم بر انتظارات تورمی و هزینه تمام‌شده ساخت و ساز اثر می‌گذارد. اکنون، با قوت گرفتن احتمال یک آتش‌بس پایدار در منطقه، بازار مسکن در آستانه یک چرخش بزرگ قرار گرفته است.
معادله معکوس دلار و مسکن
جهش‌های قیمتی مسکن در سال‌های گذشته، بیش از هرچیز وام‌دار افزایش شدید نرخ ارز و به تبع آن، بالا رفتن هزینه واردات مصالح ساختمانی و تجهیزات بوده است. این افزایش هزینه، حاشیه امنی برای سازندگان و فروشندگان ایجاد کرده بود تا قیمت‌های پیشنهادی خود را به صورت مداوم بالا ببرند. اما با آرام شدن فضای منطقه‌ای، این معادله در حال معکوس شدن است. کاهش نرخ ارز به معنای افت مستقیم هزینه دلاری ساخت است و این سیگنال را به بازار می‌دهد که قیمت‌های فعلی دیگر توجیه بنیادی ندارند. در نتیجه، اولین اثر این تحول، افزایش مقاومت سمت تقاضا و عمیق‌تر شدن رکود معاملاتی است.
قدرت خریدی که وجود ندارد
حتی پیش از این تحولات، بازار مسکن از یک بیماری مزمن رنج می‌برد: “فروپاشی قدرت خرید موثر”. شکاف میان سطح درآمد عمومی و قیمت یک متر مربع آپارتمان به نقطه‌ای رسیده که حتی وام‌های بانکی نیز تنها بخش کوچکی از هزینه خرید را پوشش می‌دهند. این عامل به خودی خود تقاضای مصرفی را از بازار حذف کرده و آن را به یک زمین بازی برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده بود.
اما اکنون، با جذاب‌تر شدن بازارهای رقیب با نقدشوندگی بالا مانند سپرده‌های بانکی (در صورت افزایش نرخ سود) و از طرفی، از بین رفتن چشم‌انداز سودهای کلان در بخش مسکن، حتی سرمایه‌ها نیز برای ورود به این بازار دچار تردید شده‌اند. در شرایط کنونی، فروشندگانی که تا دیروز بر قیمت‌های خود پافشاری می‌کردند، امروز با پیشنهاد تخفیف‌های ۱۰ تا ۲۰ درصدی نیز مشتری پیدا نمی‌کنند، چرا که ذهنیت غالب در بازار، انتظار برای کاهش بیشتر قیمت‌هاست.
آینده پیش رو: صبر استراتژیک
تحلیل وضعیت فعلی نشان می‌دهد که بازار در یک دوره گذار به سر می‌برد. فشار ناشی از کاهش نرخ ارز از یک سو و رکود عمیق ناشی از نبود تقاضا از سوی دیگر، پتانسیل یک اصلاح قیمتی معنادار را در ماه‌های آینده ایجاد کرده است. تا زمانی که قیمت‌ها با تقویت قدرت خرید مردم و هزینه‌های واقعی ساخت به تعادل نرسند، رونق به این بازار باز نخواهد گشت. بنابراین، استراتژیک‌ترین اقدام برای متقاضیان مصرفی در مقطع کنونی، “صبر” و پرهیز از خریدهای هیجانی است تا مسیر واقعی قیمت‌ها در دوران پسا-تنش مشخص شود.
