فاجعه مسکن در راه است؟ دلار فروشندگان را فراری داد؛ بازار در آستانه انفجار!
نوسانات ارز و سیاستهای اقتصادی بازار مسکن تهران را با جهش قیمت، رکود معاملات و کاهش تولید مواجه کرده است.
تهران - مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با اشاره به نوسانات اخیر نرخ ارز، این تحولات را عامل تشدید آشفتگی در بازار مسکن دانست و تأکید کرد که نگرانی فروشندگان از عدم توانایی جایگزینی دارایی خود، منجر به عقبنشینی آنان از امضای قراردادهای معاملاتی شده است. خشایار باقرپور در تشریح تأثیر نوسانات ارزی بر بازار مسکن، به دو پیامد اصلی کوتاهمدت و بلندمدت اشاره کرد.
آثار روانی نوسانات ارز بر بازار مسکن
باقرپور توضیح داد که در فاز نخست و در کوتاهمدت، عمده تأثیر نوسانات ارز، روانی است و بدون وقوع تغییرات قیمتی مشخص، بازار را دچار تشویش و التهاب میکند. وی با تفکیک میان یک روند افزایشی نرمال و موجهای شدید و غیرعادی افزایش نرخ ارز، مانند آنچه اخیراً مشاهده شد، متذکر شد که پیامدهای این دو وضعیت کاملاً متفاوت است. تجربه سالهای گذشته نیز مؤید آن است که هرگاه نرخ ارز بهصورت غیرطبیعی و مهارنشدنی اوج میگیرد، نخستین نتیجه آن آشفتگی در بازارهای مختلف از جمله مسکن، موبایل و مصالح ساختمانی است که به تردید فروشندگان میانجامد.
افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقبنشینی فروشندگان
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران یادآور شد که پیشبینی حرکت بخشی از سرمایههای جامانده از بازارهای ارز و طلا به سمت بازار مسکن محقق شده است. به گفته وی، بررسیهای میدانی نشان میدهد که میزان مراجعه به دفاتر املاک بهطور محسوسی افزایش یافته است. اما در عمل، فروشندگان به دلیل نااطمینانی از شرایط موجود و نگرانی از عدم توانایی جایگزینی دارایی خود یا بهکارگیری وجه حاصل از فروش در سایر بازارها، از امضای قراردادها خودداری میکنند. وی افزود که توقف بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمتها، حس نااطمینانی را در فروشندگان تشدید کرده و مانع از دنبال کردن اهداف مالی آنها میشود. بنابراین، بازار مسکن بیش از افزایش واقعی قیمتها، از آثار روانی نوسانات ارزی متأثر شده است.
باقرپور خاطرنشان کرد که توقف معاملات مسکن عمدتاً ناشی از انصراف فروشندگانی است که حتی پس از ماهها انتظار مشتری، اکنون متقاضی جدی دارند اما تمایلی به فروش نشان نمیدهند.
هشدار نسبت به جهش قیمتی مسکن در بلندمدت
وی هشدار داد که در بلندمدت، همین آثار روانی میتواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. باقرپور پیشبینی کرد که اگر نرخ ارز با یک ریزش جدی (حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی) مواجه نشود، بازار مسکن شاهد موج افزایشی شدیدی در قیمتها خواهد بود. او تأکید کرد که در صورت تداوم شرایط فعلی بازار ارز، آثار روانی کنونی بهتدریج به افزایش واقعی قیمتها تبدیل شده و بازار با یک جهش قیمتی جدید روبرو خواهد شد. وی با اطمینان بیشتری اعلام کرد که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی تا پایان سال قطعاً رخ خواهد داد. به گفته باقرپور، فضای روانی حاکم، خریداران را ناچار به ارائه پیشنهادهای اغواکننده کرده که به تدریج پایه قیمتی جدیدی را در بازار مسکن شکل خواهد داد.
کاهش تولید مسکن؛ زمینهساز موج دوم گرانی
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران همچنین به رکود یک تا دو سال اخیر در بازار مسکن و کاهش تولید اشاره کرد. وی اظهار داشت که بر اساس گزارشهای بانک مرکزی، تولید مسکن حدود ۱۲.۹ درصد (نزدیک به ۱۳ درصد) کاهش یافته که بهطور طبیعی منجر به کاهش عرضه و برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا خواهد شد. باقرپور پیشبینی کرد که این وضعیت میتواند در بلندمدت و احتمالاً تا اواسط سال آینده، به شکلگیری موج دوم افزایش قیمتها در بازار مسکن منجر شود. او تأکید کرد که پیشبینیهای فعلی دیگر صرفاً کلی نیست و بر اساس زمان وقوع این تحولات انجام میشود.
وی افزود که در حال حاضر، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران که بیشترین حجم تقاضا را نیز به خود اختصاص دادهاند (عمدتاً از مناطق میانی به سمت جنوبی شهر)، با انصراف فروشندگان از معامله مواجه شدهاند. در حالی که در واحدهای با قیمتهای بالاتر هنوز تحول محسوسی دیده نمیشود، اما با تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش نیز سرایت خواهد کرد. باقرپور یادآور شد که در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز با وقفهای چندماهه اثر خود را نشان میدهد، اما امروز به دلیل شدت و سرعت غیرمتعارف نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاهتری در حال وقوع است.
انتقاد از نوسانات بازار ارز و خروج سازندگان
این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات روزانه بازار ارز، آن را غیرمنطقی و غیرقابل قبول در هیچ بازار باثباتی دانست. وی مجدداً تأکید کرد که کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، چه در نتیجه دستاوردهای دیپلماتیک و چه در پی تحولات منطقهای مانند توقف جنگ اوکراین و روسیه (که میتواند به ریزش قیمت طلا منجر شود)، بخش قابل توجهی از سرمایهها را از بازارهای دلار و طلا به سمت بازار مسکن و املاک سرازیر خواهد کرد. با این حال، وی افزود که این کاهش قیمت ارز الزاماً به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نمیشود و احتمالاً تنها مانع از جهش شدید قیمتها در این بازار خواهد شد.
باقرپور در پاسخ به پرسشی درباره خروج سازندگان از کشور و سرمایهگذاری در کشورهای همسایه گفت که هر فعال اقتصادی به دنبال فضایی آرام و قابل پیشبینی است، در حالی که فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست. وی با تأکید بر واقعیتها، اذعان داشت که هیچیک از پروژههای در حال ساخت کشور با برنامهریزیهای اولیه به پایان نخواهند رسید که این موضوع هم برای سازندگان و هم برای خریداران تهدیدی جدی است.
او افزود که تجربه نشان داده افزایش قیمت نهادههای ساختوساز در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش نرخ ارز نیز به قیمتهای قبلی بازنمیگردد و همین مسئله، پایه هزینه تمامشده تولید مسکن را بهطور دائمی افزایش میدهد.
باقرپور با انتقاد از رویکرد دولت، اظهار تأسف کرد که به نظر میرسد دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن ناخشنود نیست و حتی به آن دامن میزند، در حالی که با وجود تأکیدهای مکرر مقام معظم رهبری بر تولید مسکن، آمار تولید در این حوزه به شدت کاهش یافته است. وی تصریح کرد که بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان کشور را ترک کرده و فعالیت خود را در کشورهای همسایه با حاشیه سود کمتر اما پایدارتر ادامه میدهند؛ کشورهایی که قدرت خرید در آنها حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیشبینیتری دارند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران بیان کرد که دولتها به جای مواجهه شفاف با واقعیتهای بازار مسکن، به پنهانسازی آمار روی آوردهاند، با این تصور که میتوان تورم را مهار کرد، در حالی که بازار مسیر خود را تعیین میکند و با گفتاردرمانی و پنهانکاری آماری قابل کنترل نیست. او با اشاره به شرایط موجود، شائبه عدم تمایل دولت به خروج بازار مسکن از رکود را مطرح کرد.
طرح «خانهریزی شهرداری» پاسخگوی بحران نیست
این مقام صنفی در ارزیابی «طرح خانهریزی شهرداری» عنوان کرد که این طرح به هیچ عنوان با هدف خانهدار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری نیز صراحتاً به آن اذعان کرده و هدف اصلی را صرفاً حفظ ارزش داراییهای مردم اعلام نموده است. باقرپور این نکته را نشانهای از انحراف از مأموریت در ساختارها و دستگاهها دانست. وی توضیح داد که شهرداری، با وظیفه ذاتی مدیریت شهری، امروز وارد مسیری شده که پول مردم را جمعآوری، ساختوساز و بنگاهداری میکند و تلاش دارد ارزش دارایی مردم را با موج تورم حفظ کند.
او با اشاره به تناقضات هنگام رونمایی از این طرح که شامل پروژههای تجاری و مسکونی بود، تأکید کرد که این مسئله خود نشاندهنده نقض غرض و ماهیت اقتصادی و بنگاهداری طرح است که خارج از مأموریت و شأن نهاد شهرداری تعریف شده است. باقرپور معتقد است که این طرح، مردم را به مشارکت در یک فعالیت اقتصادی پرریسک دعوت میکند و شانس موفقیت بالایی نخواهد داشت، چراکه مردم امروز هوشمندتر از پذیرش چنین ریسکهایی هستند.
باقرپور به تجربههای مشابه گذشته، از جمله صندوق املاک و مستغلات در فرابورس اشاره کرد که با رویکردی مشابه آغاز به کار کرد اما در مدت کوتاهی با شکست مواجه شد. وی در پایان خاطرنشان کرد که فضای روانی و نقش دولت در هدایت مردم به سمت بازار ارز و طلا، یکی از عوامل اصلی شکست چنین طرحهایی است و همین سیاستها زمینه ناکامی طرح خانهریزی شهرداری را نیز فراهم خواهد کرد.
