افزایش شوکه‌کننده قیمت‌ها: تعرفه معاملات مسکن منفجر شد؟
سامانه کاتب به الزام ثبت رسمی معاملات مسکن با حذف واسطه‌ها و تعیین حق‌الزحمه می‌پردازد.
حذف مشاوران املاک از چرخه معاملات مسکن؛ دفاتر اسناد رسمی مبالغ کلان دریافت می‌کنند
تعدد سامانه‌ها و سرگردانی معامله‌گران
در پی ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به نظر می‌رسد نقش مشاوران املاک در فرآیند خرید و فروش مسکن کمرنگ شده و حق‌الزحمه این صنف به جیب دفاتر اسناد رسمی سرازیر می‌شود. این در حالی است که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، مبالغ دریافتی توسط دفاتر اسناد رسمی گاه تا ۴۰ میلیون تومان برای طرفین معامله تمام می‌شود.
با ایجاد سامانه "کاتب" و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، متعاملین پس از ثبت رایگان پیش‌نویس قرارداد در دفاتر املاک، به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شوند. این مرحله، فرصتی برای برخی دفاتر اسناد رسمی فراهم آورده تا با استناد به "بی‌اعتبار بودن" قرارداد مشاور املاک، خود اقدام به تنظیم قرارداد کرده و کمیسیون معامله را دریافت کنند.
فعالیت همزمان سامانه‌های متعدد
وجود سامانه‌های متعدد از جمله "کاتب"، "خودنویس" و "املاک و اسکان" در بازار مسکن، نقش مشاوران املاک را کمرنگ کرده و احتمال حذف واسطه‌های ملکی در آینده را افزایش داده است. در حالی که پرداخت حق کمیسیون به مشاوران املاک در این فرآیند به صفر رسیده و رضایت نسبی طرفین قرارداد را در پی دارد، فعالان بازار مسکن نسبت به تبعات امنیتی و حقوقی حذف واسطه‌ها هشدار می‌دهند.
سامانه "کاتب" در اختیار مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی قرار دارد، اما سامانه‌های "خودنویس" و "املاک و اسکان" تحت نظر وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان در دسترس عموم شهروندان است. مشاوران املاک عموماً از "کاتب" برای قراردادهای خرید و فروش، از "خودنویس" برای قراردادهای اجاره و از "املاک و اسکان" برای قراردادهای توافقی استفاده می‌کنند.
قانون الزام به ثبت رسمی؛ اهداف و چالش‌ها
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که پس از بررسی‌های کارشناسی به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید، با هدف ساماندهی قراردادهای غیررسمی و سنددار کردن کلیه املاک و مستغلات تدوین شده است. هیئت وزیران در مهرماه ۱۴۰۴ با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صمت، این قانون را ابلاغ کرد. بر اساس این قانون، کمیسیون مشاوران املاک بر مبنای میانگین ارزش معاملاتی املاک هر شهرستان تعیین می‌شود و قرار بر این بود که قراردادهای ملکی توسط مشاوران املاک تنظیم و سپس برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده شوند.
ایراد آیین‌نامه‌ای؛ سلب اختیار از مشاوران املاک
با این حال، کمتر از دو ماه از ابلاغ قانون، ایرادی آیین‌نامه‌ای نمایان شد که به موجب آن، مشاوران املاک هیچگونه اختیاری برای ثبت حقوقی قراردادها ندارند و این امر نقش آن‌ها را در فرآیند معاملات بی‌اثر می‌کند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک: خلاء قانونی موجب سوءاستفاده صنفی شده است
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با انتقاد از فرآیند ثبت معاملات در سامانه کاتب، اظهار داشت: "دفاتر مشاور املاک در مرحله اول، پیش‌نویس قراردادهای ملکی را ذیل قانون الزام تنظیم می‌کنند و سامانه یک گواهی صادر می‌کند. هیچ پولی بین متعاملین یا دفاتر املاک رد و بدل نمی‌شود و طرفین معامله تا پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند."
وی افزود: "اگر متعاملین به دفاتر اسناد رسمی بروند، اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده می‌کنند و به طرفین معامله می‌گویند قرارداد مشاور املاک هیچ اعتباری ندارد، بنابراین خود دفاتر اسناد، قرارداد را می‌نویسند و کمیسیون معامله را خودشان می‌گیرند. دفاتر ثبت اسناد در مواردی ۴۰ میلیون تومان از متعاملین بابت ثبت قرارداد دریافت می‌کنند."
مغایرت برخی مفاد با روح قانون الزام
گودرزی با بیان اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و سامانه کاتب محاسن بسیاری دارد، عنوان کرد: "به نظر می‌رسد در تنظیم آیین‌نامه‌های آن جمیع جهات در نظر گرفته نشده است؛ به طور مثال در خصوص تعیین تعرفه‌ها مشکلاتی ایجاد شده و دست کم دو مورد از مفاد قانون، مغایر با روح قانون الزام است."
وی با اشاره به اینکه در بحث پیش‌نویس، اثر حقوقی و ثبتی برای مشاوران املاک دیده نشده است، خاطرنشان کرد: "این مساله مشکلاتی را برای مشاوران املاک ایجاد کرده و در آینده تبعات امنیتی در سطح جامعه ایجاد می‌کند. در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی، تعهد به بیع یا سند رسمی را منعقد می‌کنند. همچنین، در پیش‌نویس که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود، چون پولی رد و بدل نمی‌شود و هیچ تضمینی برای کمیسیون مشاوران املاک وجود ندارد، پس از انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، عملاً کار به اتمام رسیده و نیازی به پرداخت حق‌الزحمه مشاوران املاک نیست."
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: "هم‌اکنون دفتر اسناد رسمی برای ثبت معاملات مسکن، کار مشاوران املاک را با قیمت‌های بسیار بالاتر انجام می‌دهند. این خلاء قانونی باعث سوءاستفاده صنفی شده و همانطور که گفتم در آینده تبعاتی را برای معاملات مسکن دارد؛ در حالی که قرار بود بر اساس قانون الزام، ضریب ایمنی معاملات بالا برود."
