اختصاصی سرانه؛
معمای مسکن پیچیده‌تر شد/ بازار در کما، قیمت‌ها در اوج
بازار مسکن تهران به یک پارادوکس تمام‌عیار تبدیل شده است؛ پارادوکسی که در آن، آمار معاملات به حضیض تاریخی خود سقوط کرده، اما برچسب‌های قیمت نه تنها خیال عقب‌نشینی ندارند، بلکه با سرسختی به قله‌های جدیدتری چشم دوخته‌اند.
این «رکود تورمی» عمیق، بازیگران بازار را در یک سردرگمی بی‌سابقه فرو برده است. خریداران مصرفی، قدرت خرید خود را به طور کامل از دست داده‌اند و فروشندگان نیز در برابر هرگونه کاهش قیمت مقاومت می‌کنند. این بن‌بست معاملاتی، زنگ خطر را برای سیاست‌گذار و اقتصاد کشور به صدا درآورده است؛ بازاری که نبض آن نمی‌زند، اما تب قیمتی آن هر روز بالاتر می‌رود.
سقوط معاملات به زیر خط قرمز
آمارهای رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی، روایتی تلخ از وضعیت معاملات ملکی پایتخت دارند. داده‌ها نشان می‌دهد که در آخرین ماه مورد بررسی (شهریور ۱۴۰۴)، تعداد کل قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران به عدد ناچیز حدود ۲,۵۰۰ فقره رسیده است. این عدد صرفاً یک آمار نیست، بلکه یک شاخص کلیدی از مرگ بالینی تقاضای مصرفی در مهم‌ترین بازار دارایی کشور است.
برای درک بهتر ابعاد این رکود، کافی است این ارقام را در یک قاب مقایسه‌ای قرار دهیم:
- شکاف عمیق با نرمال بازار: در شرایط عادی، بازار مسکن تهران ظرفیت ثبت ماهانه ۱۲ تا ۱۸ هزار معامله را داراست. آمار فعلی، نشان از کاهش بیش از ۸۰ درصدی نسبت به دوران رونق دارد.
- عمیق‌تر شدن رکود: حتی در قیاس با مدت مشابه سال قبل (شهریور ۱۴۰۳)، که بازار از رکود رنج می‌برد، شاهد انقباض معاملاتی حدود ۲۰ درصدی هستیم.
این اعداد یک پیام روشن دارند: سیاست‌های پولی انقباضی و تورم افسارگسیخته، توان مالی سمت تقاضا را به طور کامل تحلیل برده است. خریدار واقعی که موتور محرک اصلی بازار است، اکنون به حاشیه رانده شده و تنها نظاره‌گر ویترین گران‌قیمت خانه‌هاست.
چسبندگی قیمت‌ها
در طرف دیگر این معادله پیچیده، رفتار سمت عرضه قرار دارد. در یک اقتصاد سالم، کاهش شدید تقاضا باید به تعدیل و کاهش قیمت‌ها منجر شود. اما در بازار مسکن ایران، شاهد پدیده‌ای به نام «چسبندگی نزولی قیمت» هستیم. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با عبور از مرز ۹۰ میلیون تومان، همچنان به مسیر صعودی خود ادامه می‌دهد، گویی هیچ رکودی در کار نیست.
این رفتار فروشندگان از چند عامل کلیدی نشأت می‌گیرد:
- انتظارات تورمی بالا: مالکان با نگاه به سایر بازارهای موازی مانند ارز و طلا و همچنین تورم عمومی، حاضر به فروش دارایی خود با قیمت‌های پایین‌تر نیستند. آن‌ها ملک را سپری در برابر تورم می‌دانند و سیگنال «نمی‌فروشم» را به بازار مخابره می‌کنند.
- هزینه بالای ساخت: برای سازندگان، قیمت تمام شده ساخت‌وساز به دلیل تورم نهاده‌های ساختمانی به شدت افزایش یافته است. این گروه نیز حاضر به فروش واحدهای نوساز با حاشیه سود اندک یا زیان نیستند.
- عدم نیاز مالی فوری: بخش بزرگی از فروشندگان، سرمایه‌گذارانی هستند که نیاز مالی فوری ندارند و ترجیح می‌دهند ملک خود را خالی نگه دارند تا در موج تورمی بعدی با قیمت بالاتر بفروشند.
این مقاومت قیمتی، عملاً هرگونه شانس برای ورود خریداران جدید به بازار را از بین برده و قفل رکود را سنگین‌تر کرده است.
سرریز رکود به بازار اجاره
این بن‌بست در بازار خرید و فروش، مانند یک دومینو، اثرات خود را به سرعت به بازار اجاره منتقل کرده است. متقاضیانی که از خرید خانه ناامید می‌شوند، چاره‌ای جز ماندن در بازار اجاره ندارند. این افزایش تقاضای اجباری در کنار کاهش عرضه فایل‌های مناسب، به اهرمی قدرتمند برای موجران تبدیل شده تا نرخ‌های پیشنهادی خود را به شکل نامتعارفی افزایش دهند.
بررسی داده‌های میدانی و پلتفرم‌های آنلاین حاکی از رشد متوسط بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌بها در یک سال اخیر است. این تورم در بازار اجاره، مستقیماً قدرت خرید خانوارها را هدف قرار داده و با بلعیدن بخش بزرگی از درآمد ماهانه، آن‌ها را در یک چرخه معیوب فقر گرفتار می‌کند.
در نهایت، بازار مسکن ۱۴۰۴ تصویری از یک اقتصاد بیمار را به نمایش می‌گذارد؛ اقتصادی که در آن، مهم‌ترین دارایی مردم از یک کالای مصرفی به یک ابزار سفته‌بازی تبدیل شده و سیاست‌گذار نیز ابزار کارآمدی برای شکستن این بن‌بست در اختیار ندارد. ادامه این روند می‌تواند به تشدید نابرابری اجتماعی و بروز بحران‌های عمیق‌تر در آینده منجر شود.
