تابستان پرالتهاب مستأجران / پیشبینی بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۵
برآوردها نشان میدهد سهم هزینه اجاره در سبد خانوارهای شهری به حدود ۴۳ تا ۶۰ درصد رسیده است؛ رقمی که عملاً بخش بزرگی از درآمد خانوار را میبلعد
با نزدیک شدن به فصل جابهجایی، بازار اجاره مسکن وارد یکی از حساسترین مقاطع خود شده؛ بازاری که امسال نهتنها تحت تأثیر تورم مزمن، بلکه زیر سایه تبعات جنگ، بیکاری و کاهش درآمد خانوارها، به مرحلهای تازه از بحران رسیده است.
بازار اجاره مسکن در ایران، هر سال از اواخر فروردین و بهویژه از اردیبهشت تا پایان تابستان به اوج تحرک خود میرسد؛ دورهای که همزمان با پایان قراردادها و نزدیک شدن به بازگشایی مدارس، موج گستردهای از جابهجاییها شکل میگیرد. اما امسال، این فصل سنتی نقلوانتقال، با شرایطی متفاوت آغاز شده است. تورم همیشگی کم بود، موج بیکاری و خسارتهای جنگ هم بار مضاعف شده؛ شرایطی که میتوان آن را «پیچ خطرناک اجارهنشینی» نامید.
رنج توامان مستأجری و بیکاری
. تعدیل نیرو در کسبوکارهای کوچک، تأخیر در پرداخت حقوق و کاهش سطح درآمد خانوارها، باعث شده بسیاری از مستأجران حتی در تأمین اجارهبها نیز با مشکل مواجه شوند.
گزارشهای رسانهای بر پایه مشاهدات میدانی حاکی از آن است که رفتار مستأجران بهطور محسوسی تغییر کرده است؛ از درخواست مهلت برای پرداخت اجاره و برداشت از ودیعه گرفته تا حذف گسترده هزینههای زندگی، فروش داراییهایی مانند خودرو و حتی ورود به مشاغل موقتی مانند تاکسیهای اینترنتی. در مواردی نیز خانوارها ناچار شدهاند به خانههای کوچکتر نقل مکان کرده یا به مناطق ارزانتر و حاشیهای شهرها کوچ کنند.
در این میان، یک نشانه نگرانکننده بیش از سایر موارد به چشم میخورد و آن بازگشت بخشی از مستأجران به خانه والدین است که به وضوح از تشدید بحران استطاعت در بازار اجاره حکایت دارد.
سهم سنگین اجاره در سبد خانوار
برآوردها نشان میدهد سهم هزینه اجاره در سبد خانوارهای شهری به حدود ۴۳ تا ۶۰ درصد رسیده است؛ رقمی که عملاً بخش بزرگی از درآمد خانوار را میبلعد. این در حالی است که طی سالهای اخیر، افزایش دستمزدها هیچگاه همگام با رشد اجارهبها نبوده و شکاف میان درآمد و هزینه مسکن بهطور مداوم عمیقتر شده است.
در تهران، میانگین اجاره ماهانه به حدود ۹ میلیون تومان با ودیعهای در حدود ۱.۲ میلیارد تومان رسیده که در محاسبات عرفی بازار، معادل اجارهای بسیار بالاتر تلقی میشود. همین موضوع باعث شده بخش قابل توجهی از مستأجران عملا در وضعیت «فقر اجارهای» قرار بگیرند؛ وضعیتی که دهکهای پایین درآمدی را تقریبا بهطور کامل دربر گرفته است.
کاهش عرضه، افزایش تقاضا؛ فرمول نگرانکننده بازار
همزمان با افزایش فشار تقاضا، نشانههایی از کاهش عرضه فایلهای اجاره نیز دیده میشود. هرچند بخشی از این کاهش به الگوی فصلی بازار مربوط است، اما عوامل دیگری مانند نااطمینانی اقتصادی، اختلال در پلتفرمهای آنلاین و حتی بازگشت برخی مالکان به واحدهای خود نیز در این روند بیتأثیر نبودهاند. گروه قابل توجهی از مستاجران آنهایی هستند که چون امکان تعویض واحد مسکونی خود را نداشته، اما به واحدی بزرگتر با امکانات بیشتر یا در محلهای بهتر نیاز داشتهاند؛ اجاره نشینی را برگزیدهاند. آشفته بازار کنونی، اما اغلب آنها را به واحدهای خودشان و زندگی در شرایط حداقلی برگرداندهاند. این تغییر رفتار در توازن عرضه و تقاضا در بازار اثرگذار بوده و بستر شکلگیری موج جدیدی از افزایش قیمتها را فراهم کرده، موضوعی که نگرانی مستأجران را در آستانه فصل جابهجایی دوچندان میکند.
کوچ اجباری به حاشیه و جنوب شهر
فعالان بازار مسکن میگویند یکی از پیامدهای قطعی وضعیت فعلی، تشدید مهاجرت درونشهری مستأجران است؛ روندی که طی آن، خانوارها از مناطق مرکزی و شمالی به جنوب شهر یا حتی شهرهای اطراف رانده میشوند.
این جابهجاییها اغلب اجباری است و نه انتخابی؛ به این معنا که خانوارها صرفا برای تطبیق با بودجه خود، از کیفیت سکونت، متراژ یا موقعیت مکانی صرفنظر میکنند. در چنین شرایطی، حتی سکونت در واحدهای کوچکتر یا قدیمیتر نیز به یک «گزینه لوکس» تبدیل شده است؛ لذا مردم رنج رفت و آمدهای طولانی و ساعتها رانندگی در ترافیک را به جان خریده و به حواشی شهر کوچ میکنند.
رفتار دوگانه موجران؛ از همدلی تا سختگیری
در سوی دیگر بازار، رفتار موجران نیز دوگانه بوده است. در برخی موارد، مالکان با درک شرایط اقتصادی کشور، به مستأجران مهلت داده یا در دریافت اجاره انعطاف نشان دادهاند. گزارشها حاکی از آن است که در ماههای اخیر، موارد شکایت از مستأجران بابت تأخیر در پرداخت اجاره بهطور محسوسی کاهش یافته است.
با این حال، در برخی موارد نیز سختگیریهایی مشاهده شده؛ از جمله مشروط کردن بازپرداخت ودیعه به یافتن مستأجر جدید یا تلاش برای افزایش اجاره بیش از توان مستأجر. کارشناسان تأکید میکنند که چنین رفتارهایی میتواند زنجیرهای از مشکلات در بازار ایجاد کند و فرآیند جابهجایی را مختل سازد. به هر حال نمیتوان این واقعیت را نادیده گرفت که بسیاری از مالکان، گروهی از مردم هستند که غیر از همان واحدی که اجاره میدهند، اندوختهای ندارند. بازنشستگانی که برای رساندن میزان درآمد خود به گرد پای تورم مجبور هستند، دفتر همدردی با دیگران را بسته و سال به سال اجاره را بالا ببرند، در این گروه جای دارند.
سقفهای دستوری و واقعیت بازار
در حالی که سیاستگذار طی سالهای اخیر تلاش کرده با تعیین سقف افزایش اجاره، بازار را کنترل کند، تجربه نشان داده این سیاستها در عمل چندان کارآمد نبودهاند. حتی در برخی موارد، این سقفها بهعنوان «کف» افزایش نرخ در نظر گرته شده و به رشد بیشتر اجارهبها دامن زدهاند.
با این حال، برخی فعالان بازار معتقدند در شرایط فعلی، توان افزایش شدید اجاره در همه مناطق وجود ندارد و در برخی مناطق تهران، افزایش بیش از ۸ تا ۱۰ درصدی عملاً با توان پرداخت مستأجران همخوانی ندارد.
نقش پنهان بانکها و خانههای خالی
یکی از عوامل ساختاری فشار بر بازار اجاره، حضور بانکها و نهادهای بزرگ در بازار املاک است. نگهداری واحدهای مسکونی بهعنوان دارایی و عدم عرضه آنها، به شکلگیری پدیده «خانههای خالی» دامن زده؛ پدیدهای که به کاهش عرضه و افزایش قیمتها منجر شده است.
از سوی دیگر، رکود بازار خرید و فروش مسکن باعث شده برخی مالکان برای جبران کاهش سود، فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد کنند و از این مسیر، بازدهی سرمایه خود را تأمین کنند.
آزمون تازه دولت در بازار اجاره
در چنین شرایطی، دولت تلاش کرده با طراحی بستههای حمایتی، بخشی از فشار را از دوش مستأجران بردارد. یکی از مهمترین اقدامات در این زمینه، برنامه آزادسازی خانههای سازمانی و هدایت منابع آن به سمت توسعه مسکن استیجاری است.
بر اساس این برنامه، قرار است طی سه سال حدود ۷۵ هزار واحد استیجاری تأمین شود و بخشی از آن در سال نخست وارد بازار شود. همچنین واگذاری زمین به سرمایهگذاران برای ساخت مسکن استیجاری نیز در دستور کار قرار گرفته است.
با این حال، کارشناسان معتقدند موفقیت این سیاستها به سرعت اجرا و عبور از موانع حقوقی وابسته است؛ چراکه بازار اجاره، بازاری کوتاهمدت و حساس به زمان است و تأخیر در عرضه، عملا اثرگذاری این اقدامات را کاهش میدهد.
آینده بازار اجاره بها؛ تابستانی پرالتهاب در پیش است؟
ترکیب متغیرهایی مانند تورم، کاهش درآمد، افت ساختوساز و افزایش تقاضا، چشمانداز بازار اجاره در ماههای پیشرو را با ابهام مواجه کرده است. در حالی که بهطور سنتی، این بازار در تابستان به اوج میرسد، امسال احتمال میرود این اوج، با تنش و فشار بیشتری همراه باشد.
اگرچه نشانههایی از همدلی میان موجران و مستأجران دیده میشود، اما واقعیت اقتصادی خانوارها و محدودیت منابع، ممکن است این تعادل شکننده را برهم بزند.
بازار اجاره مسکن حالا بیش از هر زمان دیگری به نقطهای حساس رسیده؛ نقطهای که در آن، تصمیمهای سیاستگذار، رفتار مالکان و توان اقتصادی مستأجران، همزمان سرنوشت یکی از مهمترین بازارهای اجتماعی کشور را رقم میزنند.
