شوک بازار مسکن: راز پنهان ثبات قیمتها در اوج تورم فاش شد؟
تورم مسکن و رکود بازار، اجارهبها را به سقف رسانده و فشار بر مستأجران را تشدید کرده است.
تهران – در حالی که سرعت رشد قیمت مسکن و اجارهبها در ماههای اخیر نسبت به سایر گروههای هزینهای کاهش یافته است، بررسی سهم این بخش در سبد هزینههای خانوار نشان میدهد که این کاهش لزوماً به معنای رفع فشار از دوش مردم نیست. بازار مسکن در شرایط رکود و انتظار به سر میبرد و اگرچه شتاب تورم این بخش از اغلب بخشهای اقتصاد کمتر است، اما سهم بالای هزینه اجاره در سبد مصرف خانوار موجب شده حتی افزایشهای محدود نیز فشار قابل توجهی را بر معیشت مستأجران وارد کند. این فشار در صورت بیتوجهی سیاستگذاران، میتواند در فصل جابهجایی به یک بحران جدید تبدیل شود.
محدودیتهای سیاستی و کاهش شتاب رشد اجاره
یکی از عوامل مؤثر بر کاهش شتاب رشد اجارهبها، سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبهاست. بر اساس این مصوبه، سقف افزایش اجاره در تهران تا ۲۵ درصد و در سایر شهرها حدود ۲۰ درصد تعیین شده است. هرچند بررسیهای میدانی حاکی از آن است که میزان پایبندی به این سقف کامل نیست و در عمل به طور میانگین حدود ۳۰ درصد اجرا میشود، اما همین محدودیت نسبی نیز در کاهش سرعت رشد شاخص اجاره مؤثر بوده است. در واقع، ترکیب رکود بازار مسکن، کاهش توان پرداخت مستأجران و اعمال محدودیتهای سیاستی باعث شده است که موج تورمی این بخش نسبت به دورههای گذشته با سرعت کندتری حرکت کند.
رکود بازار مسکن و تاثیر آن بر تورم
در بهمنماه سال جاری، شاخص قیمت مصرفکننده ۴۳.۹ درصد افزایش یافت که از این میزان، ۶.۰۹ واحد درصد مربوط به گروه خوراکیها و آشامیدنیها و ۳۴.۳ واحد درصد مربوط به گروه غیرخوراکیها و خدمات بود. در این میان، بازار مسکن عملکردی متفاوت نسبت به سایر بخشها داشته است. از زمان تنشهای گذشته، این بازار با رکود معاملاتی، نااطمینانی و کاهش تحرک سرمایهای مواجه بوده و همین شرایط سبب شده تا سطح قیمتها، به جز در مقاطعی کوتاه، عملاً در وضعیت انجماد قرار گیرد. نتیجه این رکود، کاهش تورم نقطهای مسکن و اجاره نسبت به سایر گروهها بوده است. بر این اساس، تورم نقطهای اجاره مسکن در بهمنماه به ۳۲.۳ درصد رسید که کمترین میزان رشد شاخص اجاره در بیش از ۳ سال اخیر محسوب میشود.
فشار پنهان مسکن در سبد هزینهای خانوار
کاهش نسبی تورم مسکن زمانی معنا پیدا میکند که وزن این بخش در هزینه خانوار در نظر گرفته شود. بر اساس آمارهای رسمی، به طور متوسط ۳۶.۱۱ درصد از هزینه خانوار ایرانی صرف مسکن میشود. این سهم برای دهکهای پایین درآمدی حتی بالاتر است، به طوری که در دهک اول به حدود ۳۹ درصد میرسد، درحالیکه برای دهک دهم حدود ۳۳ درصد است. به همین دلیل، حتی افزایشهای محدود در نرخ اجاره میتواند اثر قابل توجهی بر هزینه نهایی خانوار داشته باشد. به بیان دیگر، پایینتر بودن نرخ تورم مسکن نسبت به خوراکیها به معنای فشار کمتر بر معیشت نیست، بلکه وزن بالای این بخش باعث میشود هر درصد افزایش، تأثیری چند برابر بر بودجه خانوار بگذارد.
تصویر گمراهکننده آمارها و لزوم راهکارهای پایدار
در شرایطی که تورم خوراکیها به دلیل نوسانات ارزی به موتور اصلی رشد شاخص قیمت تبدیل شده، کاهش نسبی تورم گروه غیرخوراکیها و به ویژه مسکن ممکن است تصویر گمراهکنندهای از وضعیت این بازار ایجاد کند. واقعیت آن است که کاهش سرعت رشد قیمت در بخش مسکن بیشتر حاصل رکود، کاهش معاملات و محدودیتهای تقاضاست، نه تعادل پایدار در عرضه و تقاضا. از سوی دیگر، کوچک بودن ابعاد مسکن استیجاری حمایتی و نبود یک بازار اجاره سازمانیافته باعث شده خانوارها عملاً بدون سپر حمایتی در برابر شوکهای احتمالی این بازار قرار داشته باشند.
