بانک‌ها، غول‌های مسکن؛ احتکار ۳۷ میلیون متر مربع زمین، علت اصلی گرانی خانه!
رکود بازار مسکن با انباشت تقاضا و مدیریت روانی بازار نیازمند سیاست‌های جدید است.
کارشناس بازار مسکن: انباشت املاک در تملک بانک‌ها، تعادل بازار را بر هم زده است
رکود و نوسانات کاذب در بازار مسکن؛ ریشه‌ها و راه‌کارها
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، با تأکید بر اینکه تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن نیازمند بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن است، اظهار داشت: مسائل این حوزه را نمی‌توان به صورت منفرد تحلیل کرد، چرا که هر عامل به تنهایی به نتیجه قطعی منجر نمی‌شود.
سیاست‌های ناکارآمد گذشته و ضرورت بازنگری
وی با مرور تحولات سال‌های گذشته، اشاره کرد که دولت‌ها در دوره‌های مختلف راهکارهایی از جمله مالیات‌ستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، و انتقال ثبت قراردادها را دنبال کرده‌اند. اما هر دستگاه به صورت خرد و جداگانه به این سیاست‌ها نگریسته و تصور داشته که اقدام جزئی می‌تواند مشکل مسکن را حل کند.
غیبی این اقدامات را نیازمند در نظر گرفتن در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن دانست و افزود: دسته دوم سیاست‌ها، راهبردهای کلان اقتصاد ملی است که از روابط بین‌المللی و سرمایه‌گذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار می‌دهد و می‌تواند موتور محرک همه بخش‌ها از جمله بازار مسکن عمل کند. این بخش از سیاست‌گذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی است و باید برای دستیابی به حداقل سطح ارتباطات بین‌المللی و جذب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند.
نبود متولی مستقل؛ خلأ مدیریتی در بازار مسکن
این کارشناس ارشد بازار مسکن، نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن را موجب بی‌متولی ماندن عملاً بازار اقتصاد مسکن دانست و بیان کرد: اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی است، باید ساختار وزارتخانه نیز اختصاصی‌تر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.
وی معتقد است طی سال‌های اخیر نگاه ویژه‌ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است و ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که تنظیم یک قرارداد عادی را نیز دشوار کرده، نمی‌تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند.
اثرپذیری بازار مسکن از بازارهای موازی
غیبی تأکید کرد: بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث می‌شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع‌تر روی بیاورند. هنگامی‌که افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر دارایی‌های موازی هستند، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. فضای سرمایه‌گذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان شکل‌گیری آرامش و ورود سرمایه‌های بلندمدت به بازار مسکن وجود ندارد.
وی اضافه کرد: اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کج‌دار و مریز» حرکت می‌کند و نه به سطح مطلوب می‌رسد و نه مصرف‌کنندگان می‌توانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند.
بنگاه‌داری بانک‌ها؛ عاملی در رکود بازار مسکن
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در رکود بازار مسکن، تصریح کرد: براساس آمارهای موجود تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانک‌ها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. با وجود قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳ مبنی بر الزام بانک‌ها به واگذاری املاک مازاد خود، این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانک‌ها نه تنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت.
غیبی علت اصلی این روند را نظام ارزش‌گذاری معکوس بانک‌ها دانست که هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. این سیاست نادرست موجب شد تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تکیه بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان دارایی‌ها بدون کاربری مناسب در ترازنامه بانک‌ها باقی مانده است.
اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها؛ گامی مؤثر در جهت تعادل بازار
وی با تأکید بر ضرورت اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها، پیشنهاد کرد: اگر از سال ۱۴۰۵ دارایی ملکی بانک‌ها به جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانک‌ها ناچار به عرضه املاک خود خواهند شد و این اقدام می‌تواند یکی از مؤثرترین سیاست‌ها برای اصلاح بازار مسکن باشد. دولت باید از خود آغاز کند و به‌جای تمرکز بر مالیات بر خانه‌های خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانک‌ها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.
تسهیلات بانکی؛ ضرورت بازنگری در نسبت‌ها و منابع
غیبی درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن گفت: تجربه جهانی نشان می‌دهد که در بسیاری از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانک‌ها تأمین می‌کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است. اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود.
وی افزود: تا زمانی که بانک‌ها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام‌دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بانک‌ها باید از طریق فعالیت‌های مولد و سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند.
مدیریت فضای روانی بازار؛ ضرورتی برای جلوگیری از هیجانات کاذب
این کارشناس ارشد بازار مسکن بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن تأکید کرد و بیان داشت: آنچه اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی‌نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.
غیبی یادآور شد: مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام‌سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خود را بازیابد.
انباشت تقاضای انتظاری؛ زنگ خطری برای افزایش کاذب قیمت
وی اظهار داشت: برآوردها نشان می‌دهد نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت‌ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.
غیبی هشدار داد: اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام‌سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می‌تواند موجب افزایش کاذب قیمت، شکل‌گیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن شود. وی پیش‌بینی کرد که جمع‌آوری چنین فضایی و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، ممکن است پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را دوباره به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند.
هشدار نسبت به «آرامش رکودی»؛ لزوم برنامه جدی دولت
این کارشناس ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: امیدواریم دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرام‌بودن بازار مسکن خطای راهبردی است، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست‌گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.
