فوری: سقوط یا طلا؟ بازار مسکن در آستانه انفجار!
مسکن در برنامه هفتم با جهش قیمت و رکود معاملات اما کاهش تورم روبروست.
پس از وقفه‌ای سه ساله در انتشار داده‌های رسمی، متوسط قیمت مسکن در سطح کشور مجدداً محاسبه و اعلام شد. بر اساس برآوردهای دفتر اقتصاد مسکن که ۱۴۵۶ شهر ایران را پوشش می‌دهد، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات سال ۱۴۰۳ به ۳۶ میلیون تومان رسیده است. این آمار نشان‌دهنده پایان یک دوره صعود شدید قیمت‌ها در بازار مسکن تهران و سایر شهرهای کشور است.
کاهش تورم سالانه مسکن
در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، متوسط قیمت واحدهای مسکونی به ترتیب ۱۵.۵ میلیون و ۳۰ میلیون تومان گزارش شده بود. تورم سالانه مسکن در این دو سال حدود ۳۳ و ۸۷ درصد بود که این رقم در سال ۱۴۰۳ به ۲۰ درصد کاهش یافته است. کاهش تورم مسکن با افت تقاضای سرمایه‌ای، ناشی از ریسک‌های سیاسی و نظامی سال گذشته، همسو بوده و این روند در نیمه اول سال ۱۴۰۴ نیز با ثبات نسبی قیمت و رکود معاملات در شهرهای بزرگ ادامه یافته است.
پایان یک دوره هشت‌ساله جهش قیمت
جهش شدید قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ آغاز شد؛ در آن سال متوسط بهای آپارتمان در تهران حدود ۷۰ درصد و در سطح کشوری ۴۰ درصد افزایش یافت. این روند در سال‌های بعد در شهرهای دیگر نیز تکرار شد و تا سال ۱۴۰۴ ادامه یافت. اکنون به نظر می‌رسد رالی قیمت‌ها پس از هشت سال به پایان رسیده است. نسبت قیمت مسکن تهران به میانگین کشوری که در ابتدای دهه ۹۰ برابر ۲.۴ بود و در سال ۹۷ به ۳.۴ افزایش یافته بود، اکنون دوباره به حدود ۲.۴۵ بازگشته و بازار به تعادل نسبی دست یافته است.
اعتبار و مبنای آماری
این آمار جدید، گرچه توسط مرکز آمار منتشر نشده، اما توسط مرجع سیاست‌گذار بخش مسکن و ساختمان محاسبه و مبنای شاخص دسترسی مسکن در سال اول قانون برنامه هفتم قرار گرفته است، لذا از اعتبار قابل اتکایی برخوردار است. با ورود بازار به حالت نرمال، دو سناریو برای آینده قیمت‌ها مطرح است.
دو سناریوی پیش‌روی بازار مسکن
در سناریوی نخست، تهران همچنان نقش پیشتاز خود را حفظ خواهد کرد و هرگونه تغییر قابل توجه در قیمت‌ها یا حجم معاملات ابتدا در پایتخت رخ خواهد داد. سناریوی دوم اما احتمال کمرنگ شدن پیشتازی تهران و تغییر الگوی جغرافیایی تحولات قیمت را مطرح می‌کند.
دیدگاه کارشناسان: محوریت تهران یا انتقال مرکز ثقل تقاضا؟
حجت‌الله میرزایی، اقتصاددان، سناریوی اول را محتمل‌تر دانسته و معتقد است تحرکات اخیر در بازار تهران نشانگر محوریت این شهر است، چراکه تعداد واحدهای بسیار کوچک و بزرگ در تهران بیشتر است. ابوالفضل مشکینی، کارشناس مسکن، نیز با تأکید بر تداوم پیشتازی تهران، ظرفیت بالای بازار پایتخت برای بازگشت تقاضا را به دلیل رکود سنگین سال‌های اخیر، عاملی برای حفظ این روند می‌داند. او در مورد کلان‌شهرها و مناطق شمالی کشور، "خواب معاملاتی" و شکنندگی قیمت‌ها را مشاهده می‌کند.
در مقابل، فردین یزدانی، اقتصاددان مسکن، سناریوی دوم را محتمل‌تر می‌داند. او ادامه ریسک‌های سیاسی، انتقال قدرت خرید به حاشیه‌ها و خروج تقاضای مصرفی از بازار تهران را دلایل احتمالی تضعیف نقش پیشتاز پایتخت عنوان می‌کند. به گفته یزدانی، محدودیت توان مالی خانوارهای تهرانی و محدودیت‌های کالبدی توسعه شهر ممکن است باعث کند شدن رشد قیمت مسکن در تهران و انتقال مرکز ثقل تقاضا به شهرهای اطراف شود.
چشم‌انداز آینده بازار مسکن
تحلیل نهایی نشان می‌دهد بازار مسکن کشور در آستانه تغییر فاز قرار گرفته و داده‌ها از پایان رالی قیمتی و آغاز دوره ثبات نسبی حکایت دارند. با این حال، جهت‌گیری آینده قیمت‌ها به عواملی چون موفقیت سیاست‌های کنترل ریسک، ثبات اقتصادی و تغییرات ساختاری در تقاضا بستگی خواهد داشت.
