فوری: الان وقت خرید خانه است؟ پاسخ شوکه کننده کارشناسان!
تورم مسکن تهران با افزایش هزینه ساخت و نرخ دلار، قدرت خرید را کاهش داده و بازار را به رکود کشانده است.
گزارشهای رسمی از افزایش چشمگیر هزینههای ساختوساز مسکن در پایتخت حکایت دارد. بر اساس دادههای مرکز آمار ایران، هزینه ساخت هر متر آپارتمان مسکونی در تهران طی پاییز امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، بهطور متوسط ۶۱ درصد افزایش یافته است. این جهش قیمتی در شرایطی رخ میدهد که بازار مسکن در آستانه ورود به سال جدید، با رشد ۷۵ درصدی نرخ دلار نسبت به زمستان گذشته نیز روبرو است و تاثیر مستقیم آن بر قیمت تمامشده واحدهای نوساز، اجتنابناپذیر به نظر میرسد. در این میان، قدرت خرید متقاضیان به عنوان عاملی کلیدی میتواند شکافی میان ارقام پیشنهادی و قیمتهای نهایی معاملات ایجاد کند.
جزئیات افزایش هزینههای ساخت مسکن در تهران
بررسی جزئیات گزارش مرکز آمار، تصویر دقیقتری از فشارهای هزینهای بر سازندگان ارائه میدهد. تورم نقطهبهنقطه ۶۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در تهران نشان میدهد که برای ساخت هر متر مربع مسکن در پاییز امسال، به طور متوسط ۶۱ درصد هزینه بیشتری نسبت به پاییز سال گذشته پرداخت شده است. این افزایش هزینهها، در کنار رشد ۷۵ درصدی قیمت دلار، به طور مستقیم بر قیمت نهایی آپارتمانهای نوساز تأثیر خواهد گذاشت و کف قیمت نوسازها را در سال ۱۴۰۵ بالا میبرد.
رشد چشمگیر هزینههای گروه چوب و خدمات
در میان گروههای اجرایی، هزینههای مربوط به گروه چوب با افزایش خیرهکننده ۹۶ درصدی مواجه شده است. این گروه که شامل اقلامی همچون دربهای چوبی، کابینتسازی و دکوراسیون داخلی میشود، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی آپارتمانهای نوساز دارد. افزایش نزدیک به دو برابری قیمت در این بخش، به شکل مستقیم بودجهبندی پروژههای در حال اتمام را که قرار است در سال ۱۴۰۵ به بازار عرضه شوند، تغییر میدهد.
همچنین، شاخص خدمات که دستمزد نیروی کار ماهر و ساده ساختمانی را پوشش میدهد، رشدی ۷۵ درصدی داشته است. افزایش ۷۵ درصدی دستمزدها سهم بزرگی در جهش قیمت تمامشده ایفا خواهد کرد. این افزایش هزینهها در کنار گرانی مصالح پایه مانند سیمان و آهنآلات، باعث میشود که سازندگان برای حفظ حاشیه سود متعارف خود، چارهای جز افزایش قیمت فروش نهایی نداشته باشند. تورم ۶۱ درصدی نهادههای ساختمانی به عنوان یک عامل غیرقابل انکار، مانع از کاهش قیمتها در سمت عرضه میشود.
نقش قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن ۱۴۰۵
با وجود تاثیر مستقیم افزایش قیمت دلار و بالا رفتن هزینه ساخت در بالا رفتن قیمت مسکن، عامل قدرت خرید خانوار را در معادلات نهایی نباید دستکم گرفت. این پارامتر میتواند تاثیر دو عامل ذکر شده را در قالب تبدیل قیمت پیشنهادی به قیمت قطعی معامله تحت تاثیر قرار دهد.
نگاهی به قیمت یک واحد مسکونی معمولی در تهران و مقایسه آن با سطح درآمدی دهکهای مختلف جامعه، شکاف عمیقی را نشان میدهد. قیمت آپارتمان ۷۵ متری در مرکز شهر تهران به چند ده میلیارد تومان رسیده است، در حالی که قدرت پسانداز و تسهیلات بانکی موجود نمیتواند پوششدهنده این ارقام باشد.
زمانی که قدرت خرید با قیمتهای پیشنهادی همخوانی نداشته باشد، بازار به مرحلهای میرسد که معمولاً از عبارت «رکود معاملاتی» برای آن استفاده میشود. در این سناریو، فروشندگان بر اساس نرخ روز دلار و هزینه ساخت بالا قیمت تعیین میکنند، اما نبود خریدار واقعی که توان پرداخت این مبالغ را داشته باشد، منجر به انباشت فایلهای فروش میگردد. این پدیده در سال ۱۴۰۵ میتواند فروشندههای پوللازم یا سازندگانی را که نیاز به نقدینگی برای شروع پروژههای جدید دارند، مجبور به عقبنشینی از قیمتهای اعلامی کند و فضای بازار را برای تعدیل قیمتها مهیا سازد.
