فاجعه مسکن: آمار ناقص، انحراف در قیمتها/ چرا میانگین قیمت خانهها در همه شهرها مخفی میماند؟
بازار مسکن با تورم انتظاری و انحراف آماری در تهران روبروست.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، با انتقاد از انتشار ناقص آمار بازار مسکن، تاکید کرد که اتکا به میانگین قیمت تهران و نادیدهگرفتن سایر شهرها، انحراف آماری ایجاد کرده و بر بازار مسکن اثرگذاری نادرست میگذارد.
رکود تورمی و تورم انتظاری در بازار مسکن
ایلاتی در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی، با اشاره به نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر نوسانات بازار ارز، اظهار داشت: در شرایط فعلی، رکود تورمی بر بازار حاکم است و عملاً معاملات اندکی انجام میشود. این وضعیت ناشی از شکلگیری یک تورم انتظاری در بازار است. وی افزود که در این شرایط، فروشندگانی که واقعاً قصد فروش دارند، حاضر به ارائه تخفیفاتی هستند.
ایرادات آماری در گزارشهای رسمی بازار مسکن
این کارشناس مسکن به ایرادات آماری در گزارشهای رسمی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در گذشته، بانک مرکزی تنها آمار تحولات بازار مسکن تهران را منتشر میکرد. با وجود دسترسی به منابع آماری متنوع که امکان برآورد قیمت معاملات و وضعیت اجاره را فراهم میکند، لازم است در این بخش کار دقیقتری انجام شود.
وی تاکید کرد: اگر ابزارها و دادهها محدود بود، ادعای بانک مرکزی در خصوص عدم امکان انتشار تورم بازار مسکن قابل پذیرش بود؛ اما امروزه با دسترسی گسترده به آمار و استفاده از فناوریهای نوین، میتوان میانگین قیمت املاک را در هر منطقه کشور محاسبه کرد. رویهای که تورم کل کشور اعلام شود، اما در بخش مسکن صرفاً تورم تهران منتشر گردد، قابل دفاع نیست.
تهران به عنوان شاخص و انحراف آماری
ایلاتی با بیان اینکه خروجی این روند، انحراف آماری در بازار مسکن است، افزود: نتیجه چنین رویکردی تبدیل شدن شهر تهران به شاخص است که ابتدا کلانشهرها و سپس سایر شهرهای کشور را تحت تاثیر قرار میدهد. بنابراین، ضروری است برنامهریزی برای اعلام میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سراسر کشور انجام شود.
ابهام در محاسبه هزینه مسکن در سبد خانوار
کارشناس مسکن پرسش اساسیتر را نحوه لحاظ شدن هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار برای محاسبه تورم دانست و اظهار داشت: تاکنون پاسخ روشنی از بانک مرکزی در این خصوص دریافت نشده است. مدل فعلی آماردهی بانک مرکزی دارای ایرادات ساختاری جدی است که باید اصلاح شود.
ضرورت اعلام قیمتها به تفکیک مناطق
وی با بیان اینکه نمیتوان تنها به یک میانگین قیمت بسنده کرد، توضیح داد: در شهرهایی مانند مشهد نیز قیمتها به تبع از تهران افزایش مییابد، اما این اعداد بدون پشتوانه آماری دقیق نمیتواند معیار تصمیمگیری باشد. در بازاری که ماهانه ۱۵ هزار معامله واقعی انجام میشود، نُرم قابل اتکایی برای اعلام قیمت وجود دارد، اما در بازاری که حتی ۲۰۰۰ معامله نیز انجام نمیشود، عدد بهدستآمده نمیتواند معیار انتشار قیمت باشد.
ایلاتی تصریح کرد: در تهران نیز نباید تنها یک قیمت میانگین اعلام شود؛ اگر امکان آن وجود داشت باید قیمتها محله به محله اعلام میشد و در غیر این صورت، حداقل به تفکیک مناطق شهری ارائه گردد. وی افزود: در چنین شرایطی، امکان انحراف، خطا و حتی قیمتسازی توسط مافیای بازار که معاملات صوری انجام میدهد، در بازار وجود دارد.
استفاده از تاریخچه کد رهگیری راهکار موثر
این کارشناس سیاستگذاری مسکن، استفاده از تاریخچه کد رهگیری را یکی از راهکارهای مؤثر دانست و اظهار داشت: این اطلاعات یک شاخص بلندمدت ارائه میدهد که نمیتوان به آن ایراد وارد کرد. لازم است شاخص ۲۰ ساله هر منطقه منتشر شود تا تصویر دقیقتری به دست آید.
ایلاتی تاکید کرد: بانک مرکزی باید برآورد قیمتی خود را بر پایه دادههای تاریخی و واقعی بازار کشور انجام دهد، نه بر اساس برداشتهای محدود. به جای انتظار برای دریافت آمار از منابع سنتی، باید از ابزارهای فناورانه استفاده کرد تا نظام آماری دقیق و شفاف در بخش مسکن مستقر شود.
