بازار مسکن کساد شد

مسکن در شرایطی رکود را تجربه‌ می‌کند که در یک دهه گذشته با افزایش نرخ زیادی روبه‌رو بوده است. یکی از دلایل رکود در یک بخش، افزایش تولید یا کاهش تقاضاست اما باید توجه داشت که در خصوص مسکن همچنان شاهد کمبود این کالا هستیم. آمارها نشان می‌دهند در تهران بیش از ۵۰ درصد درآمد خانوارها به بخش مسکن اختصاص می‌یابد و مشخص است که با افزایش سهم در این بخش، سهم بخش‌های دیگر کمرنگ می‌شود.

آمارها نشان می‌دهد در فصل زمستان ۱۴۰۳ تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور برابر۴۰هزار و ۲۴۴ فقره بود که نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۳.۶درصد کاهش داشته است و از این تعداد پروانه ۹۶.۷درصد مربوط به احداث ساختمان و ۳.۳درصد مربوط به افزایش بنا بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ مسکن روند نزولی نرخ را طی می‌کند و تقاضای جدیدی وارد بازار نشده است. البته باید دید این رکود و کاهش نرخ برای اقتصاد مسکن مفید است یا احتمال دارد زیانی‌ به دنبال داشته باشد.

گزارش مرکز آمار ایران از تورم خردادماه امسال نشان می‌داد که میزان نرخ افزایش نرخ مسکن کم شده است به طوری که تورم مسکن در یک سال منتهی به خردادماه به ۳۹ درصد رسیده در حالی که این نرخ در مدت مشابه سال گذشته ۴۰.۷درصد بود. نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در خرداد امسال ۳۶.۸درصد بود اما در خرداد سال گذشته ۴۲.۵درصد اعلام شده بود که کاهش ۵.۷واحددرصدی را نشان می‌دهد. فصل تابستان ۱۴۰۳ سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در مناطق شهری ۲۹۷۴.۴هزار میلیارد ریال بوده است. از این میزان سرمایه‌گذاری ۲۳.۵درصد به ساختمان‌های شروع شده، ۶۳.۴ درصد به ساختمان‌های نیمه تمام و ۱۳.۱درصد به ساختمان‌های تکمیل شده اختصاص یافته است.

در فصل زمستان ۱۴۰۳ شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران بر مبنای سال پایه ۱۳۹۰ به رقم ۳۲۳۹.۸ رسیده است و درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمانی در چهار فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۳ نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۰ درصد بوده است.

رهبر معظم انقلاب اسلامی در ابتدای امسال شعار سال را سرمایه‌گذاری برای تولید نامگذاری کردند؛ شعاری که نقشه راه اقتصاد ایران است. برخی کارشناسان بر این باورند که رکود مسکن در کوتاه مدت ایرادی ندارد اما طولانی شدن آن باعث خواهد شد سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش یابد. بیش از هزار صنعت مهم کشور وابسته به مسکن هستند و کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن می‌تواند تاثیر زیادی بر مشاغل گوناگون داشته باشد. بررسی‌ خبرنگار ما از چندین مشاور املاک در بخش‌های مختلف شهر تهران نشان می‌دهد قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا کرده و شرایط تسهیلات مسکن آن‌قدر سخت شده که متقاضیان نمی‌توانند نسبت به خرید در مراکز شهرها اقدام کنند. از این رو تقاضا برای شهرهای کوچک یا شهرهای جدید افزایش یافته است. موضوع مهم دیگر نقدشوندگی بازار مسکن است. سرمایه‌گذاری در مسکن متفاوت از سرمایه‌گذاری در طلا، ارز یا خودروست. نقدشوندگی مسکن نسبت به بازارهای مالی دیگر پایین‌تر است و نقدینگی بیشتری نیز می‌خواهد اما باید توجه داشت که مسکن یک دارایی مالی است که امکان ارزش افزوده دارد. در واقع افراد می‌توانند با اجاره واحد مسکونی مبلغی را دریافت کنند و اقدام به سرمایه‌گذاری در بخش‌ها و بازارهای مالی دیگر کنند.

بازار مسکن در حالی وارد رکودی بی‌سابقه شده که میزان خریدار به خصوص خرید اولی‌ها افت بسیار زیادی کرده است و کارشناسان و فعالان بازار می‌گویند خریداری وجود ندارد.وقتی تعداد معاملات کاهش پیدا می‌کند، جریان تولید نیز آسیب می‌بیند، زیرا وقتی تولید توان نقدشوندگی نداشته باشد، تولیدکننده از بازار خارج می‌شود. این موضوع با توجه به جایگاه مسکن در اقتصاد ایران می‌تواند بسیاری از مشاغل و واحدهای تولیدی را دستخوش تغییر کند.

تداوم رکود و کاهش نرخ مسکن

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با جام‌جم در مورد علت رکود عمیق در بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها در این بازار، اظهارکرد: قبل از جنگ تحمیلی ۱۲روزه پیش‌بینی شده بود که نرخ مسکن کاهش شدیدی خواهد داشت.

وی تصریح کرد: امروز مسکن به دلیل افزایش نرخ در دهه ۹۰ به کالایی دور از دسترس مردم تبدیل شده و دوره انتظار برای صاحب خانه شدن (خرید مسکن) به بالای ۱۰۰ سال رسیده است. به همین دلیل هم تقاضای مصرفی و هم سرمایه‌گذاری به‌شدت کاهش پیدا کرده بود.

این کارشناس با بیان این‌که بازدهی مسکن در سال گذشته منفی بود و ۱۳ درصد کمتر از نرخ تورم بازدهی داشت، تاکید کرد: جنگ تحمیلی مانند یک شوک به بازار مسکن بود. زیرا بیشترین حملات به تهران و مناطقی انجام شد که بیشترین قیمت‌ها را داشتند و ریسک سیاسی را در این مناطق بالا برد.

گودرزی با اشاره به تنش آبی ادامه داد: بحران کم‌آبی تهران را تهدید می‌کند و افراد تلاش می‌کنند در مناطق خوش آب و هوا نسبت به تهران و با دسترسی بیشتر و محیط‌زیست سالم‌تر سرمایه‌گذاری کنند.

وی گفت: یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن که سبب تداوم رکود در این بازار شده به بازدهی بازارهای موازی مربوط می‌شود. قیمت‌ها در بازارهایی مانند طلا و ارز در سال گذشته جهش زیادی داشتند اما بازار مسکن به اندازه تورم هم رشد نکرد.

این کارشناس با بیان این‌که امروز بازار مسکن ایران دارای ارزندگی و نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاری نیست، اضافه کرد: مجموعه عوامل بالا سبب شده در آینده‌ای نه‌چندان دور شاهد افت شدید نرخ مسکن باشیم.

گودرزی خروج اتباع غیرمجاز افغانستانی از کشور را یکی از دلایل کاهش نرخ و رکود در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: حضور اتباع سبب افزایش تقاضا در بازار مسکن شده بود ولی امروز با اخراج اتباع غیرمجاز و تداوم آن، قطعا عرضه مسکن در بازار بیشتر می‌شود و قدرت چانه‌زنی را برای متقاضیان ایجاد می‌کند.

این کارشناس با تاکید بر این‌که در کشور کمبود مسکن نداریم، اظهارکرد: بازار مسکن ما ۸ میلیون اتباع خارجی را در خود جای داده بود که نشان می‌دهد کمبود نداشت اما مدام از کمبود مسکن گفته می‌شد که واقعی نبود.

رسوب سرمایه‌گذاری‌ها در بازار مسکن

وی به سوالی درباره اینکه با توجه به افت نرخ و رکود در بازار مسکن، طرح‌های حمایتی دولت باید ادامه پیدا کند، پاسخ داد: امروز بیشتر واحدهایی که در شهرهای اقماری تهران ساخته شده‌اند، خالی است. متأسفانه در سال‌های گذشته موضوعی با عنوان کمبود مسکن تحمیل شد که هم قیمت‌ها را به‌صورت غیرواقعی بالا برد و هم بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور با ارزش افزوده صفر در این بازار دپو و رسوب شود.

گودرزی تصریح کرد: در بیشتر کشورها حدود ۱۰ درصد سرمایه‌ها در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شود ولی در ایران به دلیل تبلیغات و قیمت‌گذاری‌های رها شده شاهد رسوب بیش از ۴۰ درصد سرمایه‌ها در بخش مسکن بودیم که یک بحران جدی است. زیرا کشور به این سرمایه‌ها نیاز دارد. وی با بیان این‌که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سرمایه‌گذاران را سرخورده کرده است، گفت: امیدواریم دولت برای تنظیم‌گری اقدام کند. زیرا شرایط بازار مسکن خوب نیست درحالی‌که بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور را جذب و رسوب کرده است.