رشد ۲۳ برابری قیمت مسکن

رشد ۲۳ برابری قیمت مسکن در سال‌های اخیر و چالش‌های اجرای طرح فروش متری، همچنان دغدغه‌ای جدی برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد به شمار می‌رود؛ نبود قوانین شفاف و نظارت کافی، اجرای این طرح را با موانعی مواجه کرده است.

در پاسخ به این پرسش، دو نکته کلیدی باید مورد توجه قرار گیرد. نخست اینکه، درحال‌حاضر هیچ مجوز رسمی برای فروش مترمربعی واحدهای مسکونی صادر نشده است. به این معنا که هیچ پروژه ساختمانی تحت نظارت دولت یا بخش خصوصی، چنین روشی را به‌طور قانونی و رسمی اجرا نمی‌کند. این موضوع به دلایل متعددی از جمله نبود سازوکارهای حقوقی و اجرایی مشخص، عدم شفافیت در نحوه تخصیص واحدها به خریداران و همچنین نبود نهادهای نظارتی مشخص برای کنترل این نوع معاملات، به تعویق افتاده است.

از سوی دیگر، تجربه‌های پیشین در زمینه فروش متری مسکن نشان داده که اجرای این مدل در غیاب یک چارچوب قانونی و اجرایی مشخص، می‌تواند منجر به بروز مشکلاتی همچون تخلفات مالی، سوءاستفاده از سرمایه‌های مردم و حتی رکود بیشتر در بازار شود. در برخی موارد، شرکت‌های ساختمانی یا تعاونی‌های مسکن، بدون پشتوانه مالی و اجرایی کافی، اقدام به پیش‌فروش متری کرده‌اند که در نهایت، یا پروژه به سرانجام نرسیده یا خریداران در فرآیند مالکیت دچار مشکلات حقوقی شده‌اند.

با این حال، ایده خرید متری مسکن همچنان به‌عنوان یک راهکار بالقوه برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد مطرح است. اگر دولت و نهادهای مربوطه بتوانند سازوکارهای شفاف و قانونی برای اجرای این طرح تعریف کنند، امکان تحقق این روش در آینده وجود دارد. با ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر مسکن، ارائه ضمانت‌های دولتی برای اجرای پروژه‌های متری و نظارت دقیق بر عملکرد شرکت‌های سازنده، می‌توان این روش را به یک راهکار عملی و ایمن برای خانه‌دار شدن مردم تبدیل کرد.

از این منظر لازم است «توجه لازم برای خانوارهایی که از مسیر خرید متری قصد صاحب‌‌‌خانه شدن دارند، صورت بگیرد.» اما با فرض اینکه سال آینده نهادهای بورسی یا یکی از بانک‌ها یا پروژه‌‌‌های ساختمانی تحت اجرای وزارت راه‌‌‌وشهرسازی، «مسیر رسمی و تضمین‌‌‌شده فروش مترمربعی آپارتمان در پروژه‌‌‌های ساختمانی» را باز کنند، در این صورت این مسیر به ۳ علت «برای آینده بازار مسکن و خریداران» مناسب و موثر است.

خرید متری مسکن، «قفل فعلی خرید مسکن» را برای افراد با هر میزان سرمایه ریز و درشت باز می‌کند. این مدل، «امکان خرید تدریجی ملک متناسب با پس‌‌‌اندازهای ماهانه و سالانه» را فراهم می‌‌‌آورد که در نهایت یا منجر به «خرید کامل» می‌شود یا «سود و اصل سرمایه فرد سرمایه‌‌‌گذار در پروژه خرید متری» در پایان پروژه به او می‌‌‌رسد که در این صورت، «فرد معادل تورم مسکن که در سال‌های اخیر به مراتب بیش از تورم عمومی بوده است، عایدی کسب می‌کند و از بازار ملک عقب نمی‌‌‌ماند.»

از طرفی، «فروش متری مسکن»، عطش مالی و اعتباری سازنده‌‌‌ها را برطرف می‌کند. در ۷سال گذشته به علت رکود سنگین فروش مسکن، امکان تامین مالی برای پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی فراهم نشد و این به «رکود ساختمانی» دامن زد.

در فروش متری اما سازنده‌‌‌ها با تبدیل ارزش پروژه به یونیت‌‌‌های قابل خرید و سرمایه‌‌‌گذاری حتی در مقیاس کمتر از یک مترمربع، «ورود حجم قابل‌توجهی سرمایه‌‌‌گذار، هر کدام با میزان سرمایه مشخص» را فراهم می‌‌‌آورند و کار ساخت‌وساز بدون وقفه مالی جلو می‌رود و سرموقع به پایان می‌‌‌رسد. مزیت سوم «خرید و فروش متری مسکن»، تغییر مسیر تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار واحدهای مسکونی آماده یعنی بازار فعلی مسکن به بازار واحدهای در حال ساخت است. این تغییر مسیر به «رام شدن تورم مسکن» تحت‌تاثیر کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌ای می‌‌‌انجامد و به نفع آینده این بخش خواهد بود.

عمق معاملات مسکن چقدر است؟

یکی دیگر از پرسش‌‌‌ها درباره بازار مسکن ۱۴۰۴ به عمق معاملات مربوط بود و برای این منظور لازم است عمق فعلی سنجش شود. بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش آپارتمان در تهران، نیمه اول امسال به «یک سوم» سال‌های قبل از عصر جهش رسید؛ یعنی قبل از سال ۹۷. در ماه‌‌‌های ابتدای امسال حجم معاملات ماهانه در حد «فروردین‌‌‌ها»بود کمتر از ۵‌هزار واحد مسکونی. اما در یکی دو ماه گذشته شواهد و تحقیقات میدانی «دنیای‌‌‌اقتصاد» مشخص کرد، حجم معاملات نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا کرد. هر چند هنوز عمق معاملاتی بسیار پایین‌‌‌تر از «میزان نرمال» است.