پایان رؤیای خانه دار شدن در ایران! / شوک جمعیتی دهه ۶۰ بازار را از پا درآورد
رکود فعلی بازار مسکن نه یک پدیده موقت، بلکه نتیجه ترکیب چند روند بلندمدت است: کاهش شدید ازدواج، افت درآمد سرانه حقیقی و محدودیت‌های ساخت‌وساز - ترکیبی که خروج از رکود را در کوتاه‌مدت بسیار بعید می‌کند.
محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه، درباره وضعیت فعلی بازار مسکن می‌گوید: «بازار مسکن در یک رکود عمیق قرار دارد و نسبت به چند ماه گذشته تفاوت چندانی نکرده است.»
او با نگاهی تاریخی به بازار توضیح می‌دهد: «اگر از منظر بلندمدت نگاه کنیم، بخش زیادی از این رکود واقعی نیست - به این معنا که پیک تقاضا گذشته است. دلیلش این است که پیک تقاضا مربوط به متولدین دهه ۶۰ بود؛ آنها اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ ازدواج می‌کردند و تعداد ازدواج‌ها نزدیک به یک میلیون مورد در سال بود.»
ازدواج نصف شد، تقاضا سقوط کرد
اولاد ادامه می‌دهد: «مسکن نیز متناسب با این تقاضای انفجاری افزایش یافته بود. اما حالا این پیک گذشته و تعداد ازدواج‌ها به سطح قبل از آن، یعنی حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد سالانه، رسیده است - یعنی کاهش ۵۰ درصدی.»
این پژوهشگر تأکید می‌کند: «بنابراین انتظار نداریم رونق اوایل دهه ۹۰ در همان مقیاس بازگردد. حتی نیاز سالانه ۴۰۰–۵۰۰ هزار واحد هم اکنون تحت تأثیر رکود قرار دارد - هم در ساخت‌وساز و هم در خرید و فروش.»
افت درآمد سرانه، ضربه نهایی
کاهش توان خرید دومین عامل اصلی رکود ماندگار است. اولاد می‌گوید: «یکی از دلایل اصلی، کاهش توان خرید مردم در طول هفت تا ده سال گذشته، به‌ویژه پنج-شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحدهای مسکونی با قیمت‌های موجود را ندارند.»
او توضیح می‌دهد: «حتی اگر وام دریافت کنند، درصد زیادی از هزینه را پوشش نمی‌دهد. علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم‌اندازی برای بهبود آن در آینده ندارد و درآمد سرانه حقیقی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد.»
دام مقررات ساختمانی
عامل سوم، محدودیت‌های قانونی و مقرراتی است که مانع تطبیق عرضه با توان خرید می‌شود. اولاد می‌گوید: «وقتی سطح درآمد پایین می‌آید، معمولاً کیفیت برخی کالاهای مصرفی کاهش می‌یابد، اما در مورد مسکن به این سادگی نیست.»
او توضیح می‌دهد: «قوانین و مقررات تعیین می‌کنند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می‌دهد. بنابراین با توان خرید در حال کاهش خانوارها، تناسبی وجود ندارد.»
خطر گسترش مسکن غیررسمی
این پژوهشگر هشدار می‌دهد: «وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی رانده می‌شوند و رکود تشدید می‌شود. از سوی دیگر، سرکوب نیاز واقعی مردم می‌تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بدمسکنی شود.»
چشم‌انداز تا پایان سال: منفی
اولاد درباره آینده بازار مسکن می‌گوید: «اگر اتفاق خاصی نیفتد که وضعیت را بهبود بخشد، چشم‌انداز کوتاه‌مدت مثبت چندان دیده نمی‌شود. حتی اگر رشد اقتصادی شروع شود، توان خرید مردم به سرعت بازنمی‌گردد.»
او افزود: «با این حال، اگر چشم‌انداز و امیدی برای درآمد آینده شکل بگیرد، مردم می‌توانند با اتکا به درآمدهای آینده سرمایه‌گذاری یا دریافت وام کنند. اما اگر چنین چشم‌اندازی شکل نگیرد، بعید است رونق واقعی در بخش مسکن ایجاد شود و خروج از رکود رخ دهد.»
