شوک آماری به بازار مسکن پس از ۱۰۰۰ روز/ پول‌ها از تهران فرار می‌کنند یا پایتخت دوباره پمپاژ قیمت را استارت می‌زند؟
پس از نزدیک به سه سال سکوت مطلق و حبس آماری که تحلیل بازار مسکن را به گمانه‌زنی‌های کور تبدیل کرده بود، انتشار یک گزارش جامع از دفتر اقتصاد مسکن، بمب خبری بزرگی را در بازار منفجر کرد. این آمار نه تنها قیمت متوسط یک متر آپارتمان در ۱۴۵۶ شهر ایران را (۳۶ میلیون تومان) افشا می‌کند، بلکه نشان می‌دهد رالی ۸ ساله و افسارگسیخته قیمت‌ها به خط پایان رسیده و بازار به «نقطه صفر» بازگشته است. اکنون بزرگترین دوئل تحلیلی میان کارشناسان شکل گرفته است: آیا شاهد فرار بزرگ سرمایه‌ها از تهران خواهیم بود یا امپراطوری پایتخت، موتور گرانی را دوباره روشن خواهد کرد؟
گزارش جدید، تصویری شفاف از فرود سخت بازار مسکن ارائه می‌دهد. تورم کشوری مسکن که در سال ۱۴۰۲ به قله هولناک ۸۷ درصدی رسیده بود، در سال ۱۴۰۳ با سقوطی چشمگیر به ۲۰ درصد کاهش یافته است. اما مهم‌تر از آن، شاخص «نسبت قیمت تهران به کل کشور» است. این شاخص که در اوج هیجانات بازار به ۳.۴ برابر رسیده بود (به معنای پیشتازی مطلق تهران در گرانی)، اکنون به عدد ۲.۴۵ بازگشته است؛ عددی که دقیقاً یادآور «تنظیمات کارخانه» بازار در ابتدای دهه ۹۰ است.
این بازگشت به نقطه صفر، بازار را در یک دوراهی تاریخی قرار داده است. کارشناسان برجسته اقتصاد مسکن، دو نقشه راه کاملاً متضاد را برای آینده ترسیم کرده‌اند.
امپراطوری تهران ادامه دارد
این گروه از تحلیل‌گران معتقدند تهران همچنان پادشاه بلامنازع بازار است و هرگونه استارت رونق یا تعمیق رکود، از پایتخت کلید خواهد خورد.
- چرا تهران لیدر می‌ماند؟
- انحصار تقاضا: نبض خرید و فروش آپارتمان‌های زیر ۵۰ متر (تقاضای مصرفی) و بالای ۲۰۰ متر (سرمایه‌های لوکس) فقط و فقط در دست تهران است.
- نبود رقیب جدی: با وجود تمام بحران‌ها، هیچ شهری در ایران زیرساخت و مرکزیت اقتصادی تهران برای جذب سرمایه‌های کلان را ندارد.
- مرگ بازارهای موازی: بازار ویلا و زمین در شمال در کُمای معاملاتی به سر می‌برد و سرمایه‌گذاران بزرگ به دنبال خروج از آن هستند. این پول در نهایت به امن‌ترین بازار یعنی تهران بازخواهد گشت.
شورش شهرهای دیگر و پایان رهبری پایتخت
در مقابل، این تحلیل‌گر برجسته معتقد است برای اولین بار در تاریخ اقتصاد ایران، ممکن است شاهد شکست هژمونی تهران در بازار ملک باشیم.
- چرا پول‌ها از تهران فرار می‌کنند؟
- ریسک سیاسی بالا: ریسک‌های سیستماتیک، سرمایه‌گذاران بزرگ و محتاط را از ورود به بازار فوق گران تهران فراری داده است.
- کوچ اجباری تقاضا: قدرت خرید در پایتخت نابود شده است. خریداران واقعی به شهرهای اقماری و حاشیه تهران هجوم برده‌اند؛ جایی که سرمایه‌های هوشمند نیز به دنبال آنها حرکت خواهند کرد.
- تهران به خط پایان ظرفیت رسیده: بحران آب، آلودگی و نبود ظرفیت توسعه فیزیکی، پتانسیل رشد انفجاری قیمت در تهران را برای همیشه از بین برده است.
نتیجه‌گیری برای سرمایه‌گذار
تصمیم شما برای خرید یا فروش ملک در ماه‌های آینده، به این بستگی دارد که کدام یک از این دو سناریو را به واقعیت نزدیک‌تر می‌دانید. آیا به بازگشت قدرتمند تهران باور دارید یا معتقدید که دوره جدیدی با محوریت شهرهای دیگر آغاز شده است؟ پاسخ به این سوال، استراتژی سرمایه‌گذاری شما را در مهم‌ترین بازار ایران تعیین خواهد کرد.
