قبل از امضای سند بخوانید/ ۹ دردسر پنهان خرید خانه!
خرید خانه، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری زندگی اکثر خانواده‌هاست. اما بسیاری از خریداران فقط به استعلامات رسمی دفترخانه اکتفا می‌کنند و غافل از این هستند که مشکلات اصلی ملک در جای دیگری پنهان است. عکس‌های حرفهای آگهی‌ها، حرفهای دلنشین مشاوران املاک و حتی سند سفید ملک، همه می‌توانند فریبنده باشند. واقعیت را فقط زمانی درک می‌کنید که در خانه ساکن شوید و دیگر راه بازگشتی وجود ندارد.
هیچ ملکی بی‌نقص نیست، اما قبل از خرید باید بدانید چه چیزهایی را نمی‌توانید بعداً تغییر دهید. مواردی مانند موقعیت جغرافیایی، همسایگی، شیب کوچه و شرایط سند، از آن دسته مشکلاتی هستند که جبران‌ناپذیرند. در ادامه، ۹ هشدار جدی را بررسی می‌کنیم که می‌توانند زندگی شما را به کابوس تبدیل کنند.
۱. نزدیکی به مدرسه، مهدکودک یا مراکز پرتردد شبانه
در نگاه اول، نزدیکی به مدرسه یا کافه ممکن است مزیت به نظر برسد، اما در عمل، آرامش زندگی شما را از بین می‌برد. سر و صدای مداوم زنگ مدرسه، ازدحام خودروها، ترافیک صبحگاهی و رفت‌وآمد شبانه می‌تواند کیفیت زندگی را پایین بیاورد. در محله‌های شلوغ، حتی جای پارک هم به یک چالش روزانه تبدیل می‌شود و شما هر روز با استرس پیدا کردن پارکینگ دست و پنجه نرم می‌کنید.
۲. ملک بحر خیابان (در مجاورت مستقیم خیابان اصلی)
ملک‌های بحر خیابان معمولاً نور خوب و دسترسی عالی دارند، اما بهای این امتیاز، آرامش ازدست‌رفته است. صدای بوق، آلودگی هوا، خطر تصادف یا سرقت و نفوذ گرد و غبار به خانه، از مواردی هستند که ساکنان این نوع ملک‌ها به آن عادت نمی‌کنند. این خانه‌ها معمولاً برای سکونت طولانی‌مدت گزینه ایده‌آلی نیستند و بسیاری از خریداران بعد از مدتی به دنبال فروش و جابه‌جایی می‌گردند.
۳. ملک نوساز در همسایگی بافت فرسوده
خرید خانه نوساز کنار بافت فرسوده مثل ساختن ویلای لوکس وسط زمین لرزان است. در صورت بروز زلزله یا آتش‌سوزی، خطر سرایت خسارت بسیار بالاست. از طرف دیگر، ساخت‌وسازهای آینده در بافت فرسوده می‌تواند آرامش و امنیت محل را برای سال‌ها مختل کند و ارزش ملک شما را کاهش دهد. این خانه‌ها همچنین در هنگام فروش با مشکل مواجه می‌شوند، چون خریداران آگاه از این خطرات اجتناب می‌کنند.
۴. ملک در سراشیبی تند
خانه‌هایی که در شیب زیاد ساخته می‌شوند، در زمستان به کابوس تبدیل می‌شوند. یخبندان، لغزندگی مسیر و دشواری پارک خودرو از مشکلات دائمی این املاک است. در مناطق بارانی هم، احتمال فرسایش خاک و نفوذ آب به طبقات پایین وجود دارد که هزینه‌های نگهداری را بالا می‌برد. برای افراد سالمند یا معلول، چنین ملکی تقریباً غیرقابل استفاده است.
۵. نزدیکی به دکل برق فشار قوی یا پست برق
نزدیکی به دکل‌های برق نه‌تنها منظره ناخوشایندی ایجاد می‌کند، بلکه نگرانی‌های جدی درباره سلامت ساکنان را به همراه دارد. حتی اگر خطرات علمی‌اش قطعی نباشد، ذهنیت منفی مردم باعث می‌شود چنین ملک‌هایی دیرتر و ارزان‌تر فروش بروند. صدای دائمی وزوز هم به مرور آزاردهنده است و خواب شبانه را مختل می‌کند.
۶. ملک با دید مشرف همسایه یا برج کناری
در بسیاری از آپارتمان‌ها، پنجره یا تراس واحدها کاملاً روبه‌روی خانه دیگران است. این موضوع حریم خصوصی را از بین می‌برد و باعث می‌شود پرده‌های خانه مرتب کشیده باشد و نورگیری خانه را مختل کند. چنین خانه‌هایی معمولاً جذابیت کمتری برای خریداران بعدی دارند و سخت‌تر به فروش می‌رسند. زندگی در خانه‌ای که همیشه باید پرده کشیده باشد، احساس زندانی بودن را القا می‌کند.
۷. ملک در معرض بادهای تند یا بوی نامطبوع
خانه‌ای که در مسیر باد سرد یا در نزدیکی فاضلاب، مرغداری یا کارخانه باشد، همیشه بوی ناخوشایند و گرد و غبار مهمانش است. این عامل نامرئی می‌تواند سلامت و روحیه ساکنان را خراب کند و باعث افت شدید ارزش ملک در آینده شود. بوی بد یکی از آن معایبی است که هیچ بازسازی یا دکوراسیونی نمی‌تواند آن را جبران کند.
۸. ملک با ریزه‌کاری‌های دردسرساز در سند
هنگام انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی، چند نوع استعلام رسمی مانند استعلام از ثبت اسناد و املاک، دارایی و شهرداری گرفته می‌شود، اما نکته مهم این است که همه مشکلات ملک در محدوده این استعلامات نیست.
پایان‌کار غیر به‌روز یا مغایر با وضعیت فعلی ملک: اگر مالک بعد از گرفتن پایان‌کار، تغییراتی مثل ساخت انباری، دیوارکشی یا اضافه‌طبقه داده باشد، سند هنوز قابل انتقال است، ولی بعداً هنگام گرفتن وام یا صدور سند تفکیکی به مشکل برمی‌خورید.
دعاوی در جریان که هنوز به ثبت نرسیده‌اند: ممکن است کسی علیه ملک شکایت کرده باشد، ولی تا زمان ثبت “بازداشت قضایی”، در سیستم دفترخانه درج نمی‌شود. یعنی ملک قابل انتقال است، اما درگیر پرونده قضایی است و بوی دردسر می‌آید.
ملک خارج از محدوده خدمات شهری یا با کاربری غیرمسکونی: ممکن است پایان‌کار مربوط به کاربری دیگری (مثلاً اداری یا تجاری) باشد، ولی در عمل ملک به عنوان مسکونی فروخته شود.
۹. ملک با نوع مالکیت یا سهم عرصه و اعیان ناقص
در سند تک‌برگ، قسمتی با عنوان “نوع مالکیت” درج شده که در مقابل آن عباراتی مانند “شش دانگ عرصه و اعیان”، “شش دانگ عرصه” و “شش دانگ اعیان” درج شده باشد. عرصه یعنی زمین، اعیان یعنی بنا. دفترخانه فقط بررسی می‌کند که سند به نام فروشنده باشد، اما این موضوع را که مثلاً سهم شما از زمین (عرصه) چقدر است یا فقط اعیان دارید، رصد نمی‌کند.
اولاً مراقب باشید مثلاً برای خرید ملک با مالکیت شش دانگ عرصه، قیمت “شش دانگ عرصه و اعیان” را پرداخت نکنید. ثانیاً در جریان باشید که نوع مالکیت مشکل‌دار بعداً در بازسازی، تخریب یا فروش مشکل‌ساز می‌شود.
سخن پایانی
خرید خانه تنها یک معامله مالی نیست، بلکه تصمیمی است که کیفیت زندگی شما را برای سال‌ها تعیین می‌کند. استعلامات رسمی دفترخانه تنها بخشی از پازل هستند و بسیاری از مشکلات اساسی ملک در لایه‌های عمیق‌تر پنهان است. نزدیکی به مراکز پرسر و صدا، موقعیت جغرافیایی نامناسب، بافت فرسوده اطراف، شیب تند کوچه، دکل‌های برق، مشرفیت نامناسب، بوهای ناخوشایند، ریزه‌کاری‌های سند و نوع مالکیت ناقص، همه از آن دسته معایبی هستند که بعداً جبران‌ناپذیرند. پیش از امضای سند، حتماً بازدیدهای میدانی دقیق انجام دهید، با همسایه‌ها مشورت کنید، از مهندس ناظر کمک بگیرید و درباره تاریخچه ملک تحقیق کنید. هزینه یک مشاوره حرفهای بسیار کمتر از هزینه اشتباه در خرید است. یک خانه خوب، نه تنها سرمایه‌گذاری مالی بلکه سرمایه‌گذاری در سلامت روان و آرامش زندگی شماست. از عجله پرهیز کنید و با آگاهی کامل تصمیم بگیرید.
