۹ دهک ایران در چنبره بحران مسکن؛ آیا ماده ۵۰ بمب ساعتی تورم زمین را خنثی میکند؟
مدیریت زمین و ماده ۵۰ برنامه هفتم، کلید مهار تورم و قیمت مسکن است.
یک کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر نقش حیاتی مدیریت زمین در بازار مسکن، اظهار داشت که حدود 70 درصد از قیمت مسکن در پایتخت مربوط به ارزش زمین است. وی با اشاره به اینکه ماده 50 قانون برنامه هفتم توسعه یک ابزار مهم برای جلوگیری از تورم زمین و بهبود وضعیت مسکن در کشور است، خواستار پایبندی به اجرای آن شد و نسبت به پیشنهاد حذف این ماده از سوی وزارت راه و شهرسازی انتقاد کرد.
دغدغه ملی مسکن و سهم بالای زمین در قیمتگذاری
محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، موضوع مسکن را دغدغه اصلی بسیاری از خانوادهها و به عبارتی مهمترین دغدغه جامعه ایران دانست. وی تصریح کرد که این مسئله دیگر محدود به کلانشهرها نیست و تقریباً 9 دهک از جامعه با چالش دسترسی به مسکن مواجه هستند.
شکوهی با بیان اینکه سهم هزینه مسکن از سبد خانوار در برخی شهرها به 50 تا 60 درصد و در تهران به 70 درصد رسیده است، گفت: این نسبت در حالی است که در سطح جهانی، این سهم کمتر از 30 درصد است. وی ریشه اصلی گرانی مسکن را گرانی زمین دانست و افزود: در تهران، حدود 70 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و این وضعیت در سایر شهرهای کشور نیز مشابه است.
ریشههای سوءمدیریت زمین و تشدید تورم
این کارشناس مسکن تاکید کرد که با وجود تاکیدات مکرر رهبران جمهوری اسلامی از اوایل دهه 70 برای کاهش و مدیریت سهم قیمت زمین، وضعیت زمین در کشور مطلوب نبوده و همچنان با تورم بالایی دست و پنجه نرم میکند. وی برای مثال به تغییر نسبت مالکیت زمین و ساخت برای سازنده و مالک اشاره کرد که از تقریباً پنجاه پنجاه در گذشته، اکنون به حدی رسیده که نسبت 60 به 40 نیز رضایتبخش نیست و این امر نشاندهنده افزایش شدید قیمت زمین است.
شکوهی با اشاره به اینکه میانگین قیمت ساخت یک واحد مسکونی در تهران حدود متری 130 میلیون تومان است، خاطرنشان کرد که بخش عمدهای از این هزینه مربوط به زمین و تنها بخش کمی مربوط به هزینه ساخت است. او مسئله زمین را استراتژیک و کاملاً در اختیار دولت دانست و دولت را مسئول گرانی آن معرفی کرد.
به گفته وی، سوءمدیریت در حکمرانی زمین طی سه دهه اخیر، افزایش قیمتها را رقم زده است. این سوءمدیریت هم در بخش عرضه (سیاستهای محدودکننده توسعه شهرها و محدود شدن زمین شهری توسط دولت و شورای عالی شهرسازی) و هم در بخش تقاضا (ایجاد تقاضاهای سرمایهای توسط دولت، نهادهای شبهدولتی، بانکها و کلانسرمایهها) دیده میشود. نتیجه این روند، افزایش پیوسته قیمت زمین و فقدان سیاست مشخص دولت برای کنترل آن بوده است.
ماده 50 برنامه هفتم؛ راهکاری مترقی برای مهار گرانی زمین
شکوهی به تصویب ماده 50 در برنامه پنجساله هفتم توسعه اشاره کرد که بر اساس آن، دولت موظف است در طول برنامه، 0.2 درصد از مساحت کشور را به محدودههای شهرها (به ویژه شهرهای متوسط و کوچک) و روستاها اضافه کند. این تکلیف با هدف انطباق توسعه شهری با رشد طبیعی جمعیت، تسهیل مهاجرت معکوس و افزایش عرضه زمین تعیین شده است. وی این میزان را در مقایسه با وسعت کشور و سهم زمینهای شهری در سایر کشورها، معقول و متناسب با نیاز جامعه دانست.
وی تاکید کرد که ماده 50 تصریح میکند اضافه کردن زمین به محدودههای شهری باید مطابق ضوابط آمایش سرزمین و قوانین موجود باشد تا از آسیب به زمینهای کشاورزی جلوگیری شود. شکوهی افزود: ارزیابیها نشان میدهد که برای نوسازی بافتهای فرسوده و تسهیل مهاجرت معکوس، نیاز به مساحت بیشتری نیز وجود دارد و رئیس جمهور نیز به درستی دریافتند که راه حل، اجرای سیاستهای دستوری نیست، بلکه ایجاد جذابیت در شهرهای کوچک و روستاها برای مهاجرت معکوس مردم است.
انتقاد از پیشنهاد حذف ماده 50 و پیامدهای آن
این کارشناس مسکن با اشاره به پیشنهاد دولت برای حذف ماده 50 پس از گذشت یک سال از تصویب آن، این اقدام را درک نادرست دولت از ابعاد پیچیده مسئله مسکن و فشار زندگی مردم دانست. وی با رد برداشت ناتوانی دولت در اجرای این برنامه، توضیح داد: با توجه به گزارش دولت، حدود 80 درصد از تکلیف ماده 50 در سال اول محقق شده است.
شکوهی همچنین دیدگاههایی مبنی بر مغایرت این ماده با ضوابط آمایش سرزمین یا منابع آب شهرها را رد کرد و گفت: متن ماده 50 به دولت اجازه میدهد زمینهای مناسب را انتخاب کند. در حقیقت، پراکندگی جمعیت، فشار محیط زیستی را کاهش میدهد و تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ، فشار بیشتری بر منابع زیرزمینی و مسائل فرونشست ایجاد میکند.
وی یادآور شد که مطالعات آمایش سرزمین نشان میدهد 16 درصد از مساحت کشور برای اسکان جمعیت در اولویت قرار دارد، در حالی که مجموع مساحت شهرها، روستاها و شهرکها تنها یک درصد است. این بدان معناست که دولت میتواند 15 درصد به مساحت شهرها اضافه کند و افزودن 0.2 درصد زمین، تنها بخشی از ظرفیت موجود را استفاده میکند که نه تنها شدنی است، بلکه در راستای سیاستهای کارشناسی و اجتماعی کشور محسوب میشود.
چشمانداز آینده و درخواست از مسئولان
شکوهی در پایان ابراز امیدواری کرد که صدای کارشناسان به گوش رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی برسد تا با استفاده از زمینهای مناسب و خارج از زمینهای کشاورزی درجه یک و گسلها، یک برنامه چهار ساله تدوین شود. او تاکید کرد که عرضه زمین میتواند به ثبات بازار مسکن کمک کرده و امکان دسترسی بهتر به مسکن و مهاجرت معکوس را فراهم آورد.
