آمار مسکن ناقص؛ انحراف در راه است؟ میانگین قیمت در همه شهرها علنی میشود!
بازار مسکن با چالش رکود تورمی و افزایش قیمتها روبرو است.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، با انتقاد از نحوه انتشار ناقص آمار مربوط به بازار مسکن، اعلام کرد که اتکا صرف به میانگین قیمت مسکن در تهران و نادیدهگرفتن وضعیت سایر شهرها، منجر به انحراف در بازار و اثرگذاری نادرست بر آن میشود.
رکود تورمی و تورم انتظاری در بازار مسکن
ایلاتی در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی، با اشاره به نوسانات اخیر بازار مسکن که تحت تاثیر تحولات بازار ارز قرار گرفته است، بیان کرد: در شرایط فعلی، رکود تورمی بر بازار مسکن حاکم است و عملاً معاملات قابل توجهی صورت نمیگیرد. این وضعیت نشاندهنده شکلگیری یک تورم انتظاری در بازار است.
تخفیف فروشندگان در شرایط رکود
وی افزود: در چنین شرایطی، فروشندگانی که واقعاً قصد فروش ملک خود را دارند، حاضر به ارائه تخفیفاتی برای تسهیل فرایند فروش هستند.
ایرادات آماری در گزارشهای رسمی مسکن
کارشناس سیاستگذاری مسکن در ادامه به ایرادات آماری موجود در گزارشهای رسمی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: پیش از این، بانک مرکزی تنها آمار تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر میکرد. این در حالی است که منابع آماری متنوعی در دسترس هستند که از طریق آنها میتوان هم قیمت معاملات و هم وضعیت اجاره را به طور دقیقتری برآورد کرد. با وجود این ظرفیتها، لازم است اقدامات دقیقتری در این بخش صورت پذیرد.
ضرورت انتشار میانگین قیمت مسکن در سراسر کشور
ایلاتی تاکید کرد: اگر ابزارها و دادهها محدود بودند، ادعای بانک مرکزی مبنی بر عدم امکان انتشار تورم بازار مسکن قابل پذیرش بود؛ اما امروزه دسترسی گستردهای به آمار وجود دارد و با استفاده از فناوریهای نوین میتوان میانگین قیمت املاک را در هر منطقه از کشور محاسبه کرد. این رویه که تورم کل کشور اعلام شود اما در بخش مسکن صرفاً تورم تهران منتشر گردد، قابل دفاع نیست.
وی خاطرنشان کرد: خروجی این روند، انحراف آماری در بازار مسکن است. نتیجه چنین رویکردی آن است که شهر تهران به عنوان شاخص اصلی تبدیل میشود و ابتدا کلانشهرها و سپس سایر شهرهای کشور تحت تاثیر آن قرار میگیرند. به همین دلیل، ضروری است برنامهریزی لازم انجام شود تا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سراسر کشور به طور شفاف اعلام گردد.
نحوه محاسبه هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار
ایلاتی با طرح این سوال اساسی که هزینه مسکن چگونه در سبد هزینه خانوار برای محاسبه تورم لحاظ میشود، اظهار داشت: تاکنون پاسخ روشنی از سوی بانک مرکزی در این خصوص دریافت نشده است. همانطور که اشاره شد، انتشار این آمار متوقف شده است و مدل فعلی آماردهی بانک مرکزی دارای ایرادات ساختاری جدی است که نیازمند اصلاح است.
نقد اتکا به میانگینهای محدود
وی تصریح کرد: نمیتوان تنها به یک میانگین مانند میانگین قیمت ۱۲۰ میلیون تومان در تهران یا ۵۰ میلیون تومان در برخی مناطق جنوبی بسنده کرد. در شهرهایی مانند مشهد نیز قیمتها به تبع از تهران، مثلاً از ۸۰ میلیون به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش مییابد. اما این اعداد بدون پشتوانه آماری دقیق، نمیتوانند معیار درستی برای تصمیمگیری باشند.
تاثیر حجم معاملات بر دقت آمار
این کارشناس مسکن افزود: در بازاری که ماهانه ۱۵ هزار معامله واقعی انجام میشود، یک نُرم قابل اتکا ارائه میدهد و میتوان براساس آن قیمت اعلام کرد. اما در بازاری که حتی ۲۰۰۰ معامله نیز انجام نمیشود (مانند برخی مناطق شمالی یا جنوبی تهران)، عدد به دست آمده نمیتواند معیار انتشار قیمت باشد. در چنین شرایطی، امکان انحراف، خطا و حتی قیمتسازی توسط مافیای بازار که معاملات صوری انجام میدهد، وجود دارد.
لزوم تفکیک قیمتها بر اساس مناطق
ایلاتی در ادامه بیان کرد: حتی در شهر تهران نیز نباید تنها یک قیمت میانگین اعلام شود. در صورت امکان، باید قیمتها محله به محله اعلام شوند و در غیر این صورت، حداقل به تفکیک مناطق شهری ارائه گردند.
سوءاستفاده از معاملات صوری در رکود
وی با اشاره به رکود شدید معاملاتی، توضیح داد: زمانی که حجم معاملات پایین باشد، امکان شکلگیری معاملات صوری وجود دارد و این موضوع توسط مافیاهای مسکن مورد سوءاستفاده قرار میگیرد. به عنوان مثال، قیمت یک ملک در محدودهای مانند فرشته، به صورت صوری یک میلیارد تومان ثبت میشود تا عدد میانگین افزایش یابد، در حالی که قیمت واقعی آن به مراتب کمتر است. وقتی تعداد دادههای آماری کم است، امکان عددسازی و ایجاد انحراف در بازار مسکن افزایش مییابد.
استفاده از تاریخچه کد رهگیری به عنوان راهکار
ایلاتی یکی از راهکارهای مؤثر را استفاده از تاریخچه کد رهگیری دانست و اظهار داشت: این اطلاعات یک شاخص بلندمدت ارائه میدهد که نمیتوان به آن ایراد وارد کرد. لازم است شاخص ۲۰ ساله هر منطقه منتشر شود تا تصویر دقیقتری از وضعیت بازار به دست آید. دادههای آماری تاریخی کشور نشان میدهد که برآورد قیمتها باید بر اساس این تاریخچه واقعی انجام شود و هرگونه قیمتسازی در بازار باید متوقف گردد.
تاکید بر دادههای تاریخی و واقعی
این کارشناس سیاستگذاری مسکن تاکید کرد: بانک مرکزی باید برآورد قیمتی خود را بر پایه دادههای تاریخی و واقعی بازار کشور انجام دهد، نه بر اساس برداشتهای محدود. به جای انتظار برای دریافت آمار از منابع سنتی، باید از ابزارهای فناورانه استفاده کرد تا نظام آماری دقیق و شفافی در بخش مسکن مستقر شود.
