طرح مسکن استیجاری شکست خورد: بحران مالی پایدار از کجا می‌آید؟

بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر شاهد تورم قابل توجهی بوده است؛ به نحوی که تورم سالانه مسکن در یک‌سال منتهی به مهرماه امسال ۳۶.۶ درصد و تورم اجاره‌بها ۳۶.۵ درصد ثبت شده است. این روند افزایشی، توان خرید مردم برای خانه‌دار شدن را کاهش داده و مستأجران را با فشارهای اقتصادی شدیدی روبرو کرده است.

طرح مسکن استیجاری دولت چهاردهم

در راستای مقابله با این چالش‌ها، وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم، طرح مسکن استیجاری را با هدف حمایت از زوج‌های جوان معرفی کرده است. این طرح بر پایه خرید واحدهای مسکونی در مراکز استان‌ها و واگذاری آن‌ها به اقشار هدف به‌صورت اجاره‌ای طراحی شده است. وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که تلاش بر این است تا پایان سال جاری، حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری در اختیار خانواده‌ها و زوج‌های جوان قرار گیرد.

تولید مسکن استیجاری؛ چالش منابع مالی

با این حال، کارشناسان بازار مسکن نسبت به تحقق این طرح ابراز تردید کرده و تأکید دارند که تولید مسکن استیجاری بدون منابع مالی مشخص و پایدار، امری ناممکن است. خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، معتقد است که تأمین مالی این واحدها از محل بودجه عمومی با توجه به ناترازی فعلی بودجه، بعید به نظر می‌رسد. همچنین، اتکا به منابع بانکی نیز با توجه به تجربه عدم تحقق تعهدات بانک‌ها در طرح‌های قبلی مسکنی مانند نهضت ملی مسکن، واقع‌بینانه نیست.

عدم تمایل بخش خصوصی به مشارکت

باقرپور با اشاره به ریسک‌های بالا و بازده اقتصادی پایین طرح‌های مسکن، ورود بخش خصوصی به این حوزه را بعید دانست و گفت: سرمایه‌گذار با ریسک حبس سرمایه کلان در پروژه‌ای مواجه است که سال‌به‌سال دچار استهلاک شده و هزینه‌های نگهداری و ارتقای آن نیز بر دوشش خواهد بود، در حالی که بازده اقتصادی طرح توجیه‌پذیر نیست. این شرایط، احتمال شکست طرح مسکن استیجاری را در صورت عدم تأمین منابع مالی مشخص و پایدار، افزایش می‌دهد.

تجربه ناکام طرح‌های گذشته

آمارها حاکی از آن است که از آغاز نهضت ملی مسکن در شش سال گذشته، تنها حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی به‌صورت قطعی تحویل مردم شده است، در حالی که وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال داده شده بود. تأمین منابع این طرح عمدتاً از محل آورده مردم و تسهیلات بانکی بوده و فاصله قابل توجه میان وعده‌ها و تحقق واقعی، پرسش‌های جدی درباره ظرفیت دولت برای اجرای طرح مسکن استیجاری ایجاد می‌کند.

چالش‌های پیش روی بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران

کارشناسان اقتصادی و مسکن تأکید می‌کنند که موفقیت طرح مسکن استیجاری مستلزم تأمین منابع مالی شفاف، حمایت‌های بلندمدت دولتی و ورود بخش خصوصی است. همچنین، بهره‌گیری از مدل‌های اجاره بلندمدت، تسهیلات کم‌بهره و مدیریت هوشمند پروژه‌ها می‌تواند راهگشا باشد. نبود هماهنگی میان نهادهای دولتی، کندی روند تخصیص زمین و ضعف سیستم پایش، از دیگر چالش‌هایی است که باید پیش از اجرای طرح مرتفع شود. کارشناسان معتقدند بدون زیرساخت قانونی و مالی، این طرح نیز به وعده‌ای بر روی کاغذ تبدیل خواهد شد.

ضرورت راهکارهای عملیاتی

با توجه به رشد بی‌رویه قیمت مسکن و افزایش اجاره‌بها، طرح مسکن استیجاری می‌تواند راهکار کلیدی دولت برای حمایت از زوج‌های جوان باشد. با این حال، تجربه طرح‌های گذشته نشان می‌دهد که تحقق وعده‌ها بدون برنامه مالی و منابع پایدار دشوار است. تعیین منابع مالی شفاف، ایجاد انگیزه برای مشارکت بخش خصوصی و نظارت دقیق بر اجرای پروژه‌ها، پیش‌شرط‌های موفقیت این طرح هستند. دولت باید علاوه بر اعلام وعده‌ها، به راهکارهای عملیاتی و اجرایی برای تحقق مسکن استیجاری بیندیشد، در غیر این صورت، این طرح نیز ممکن است در مسیر طرح‌های ناکام مسکن قرار گیرد.