اجاره‌نشینی؛ طرح شکست‌خورده دولت بدون پشتوانه مالی!
افزایش اجاره‌بها و تورم مسکن توان خرید مستاجران را کاهش داده و تأمین مالی بخش خصوصی برای طرح نهضت ملی مسکن ضروری است.
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی روبرو بوده است. طبق گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه مسکن در دوره یک‌ساله منتهی به مهرماه امسال به ۳۶.۶ درصد رسیده و تورم اجاره‌بها نیز با ثبت رقم ۳۶.۵ درصد، تقریباً هم‌تراز با تورم مسکن قرار گرفته است. این در حالی است که بخش خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی نیز تورم ۴۴.۳ درصدی را تجربه کرده است. این آمارها حاکی از آن است که سیاست‌های کنترلی دولت در بازار مسکن مؤثر نبوده و بخش قابل توجهی از درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
کاهش توان خرید و فشار اقتصادی بر مستأجران
شرایط موجود منجر به کاهش روزافزون توان خرید مردم برای خانه‌دار شدن و همچنین مواجهه مستأجران با فشار اقتصادی شدید ناشی از اجاره‌بها شده است. در راستای مقابله با این چالش‌ها، وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم اقدام به معرفی طرح مسکن استیجاری کرده است. این طرح با هدف خرید واحدهای مسکونی در مراکز استان‌ها و واگذاری آن‌ها به اقشار هدف به‌صورت اجاره‌ای طراحی شده است. وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق، اعلام کرده که تلاش وزارتخانه بر این است که تا پایان سال جاری، حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری در اختیار خانواده‌ها و زوج‌های جوان قرار گیرد.
تردید کارشناسان نسبت به تأمین منابع مالی طرح مسکن استیجاری
با وجود معرفی این طرح، کارشناسان بازار مسکن نسبت به موفقیت آن ابراز تردید کرده‌اند. خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، با مطلوب خواندن ماهیت طرح مسکن استیجاری به دلیل هدف تأمین واحدهای با قیمت کنترل‌شده، چالش اصلی را نحوه تأمین منابع مالی تولید این واحدها دانسته است. وی معتقد است در صورت تأمین از محل بودجه عمومی، با توجه به ناترازی فعلی بودجه، تحقق آن بعید است. باقرپور همچنین با اشاره به تجربه ناموفق طرح‌های قبلی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر، تأمین منابع مالی پایدار از شبکه بانکی را نیز غیرواقع‌بینانه دانست، چرا که بانک‌ها در طرح نهضت ملی مسکن نیز به تعهدات خود عمل نکرده‌اند.
نقش بخش خصوصی و ریسک‌های اقتصادی
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، بر نقش بخش خصوصی در موفقیت طرح مسکن استیجاری تأکید کرده و معتقد است این بخش با توجه به ریسک‌های بالا و بازده پایین اقتصادی، تمایلی به ورود ندارد. سرمایه‌گذار باید سرمایه کلان خود را در پروژه‌ای حبس کند که دچار استهلاک شده و هزینه‌های نگهداری و بازسازی آن نیز بر دوشش است، در حالی که بازده اقتصادی طرح پایین و غیرقابل‌توجیه است. در نتیجه، به نظر می‌رسد طرح مسکن استیجاری بدون تأمین منابع مالی مشخص و پایدار، همانند طرح‌های پیشین با شکست مواجه شود.
تجربه ناکام طرح‌های مسکن گذشته
بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، طی شش سال گذشته از آغاز نهضت ملی مسکن، تنها حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی به‌صورت قطعی تحویل مردم شده است، در حالی که وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال داده شده بود. تأمین منابع نهضت ملی مسکن عمدتاً از محل آورده مردم و تسهیلات بانکی بوده و فاصله میان وعده‌های دولت و تحقق واقعی، بسیار چشمگیر است. این موضوع، پرسش‌های جدی درباره ظرفیت دولت برای اجرای طرح مسکن استیجاری ایجاد می‌کند.
چالش‌های پیش روی طرح مسکن استیجاری
کارشناسان اقتصادی و مسکن تأکید می‌کنند که موفقیت طرح مسکن استیجاری تنها در صورت تأمین منابع مالی شفاف، حمایت‌های بلندمدت دولتی و ورود بخش خصوصی ممکن است. همچنین، بهره‌گیری از مدل‌های اجاره بلندمدت، استفاده از تسهیلات کم‌بهره و مدیریت هوشمند پروژه‌های مسکونی، می‌تواند مسیر موفقیت این طرح را هموار کند. از سوی دیگر، نبود هماهنگی میان نهادهای دولتی، کندی روند تخصیص زمین و نبود سیستم پایش مؤثر برای اجرای پروژه‌ها، از جمله چالش‌هایی است که باید پیش از شروع اجرای طرح حل شود. کارشناسان معتقدند که طرح مسکن استیجاری، اگرچه برای کاهش فشار مستأجران و کنترل اجاره‌بها ضروری است، اما بدون زیرساخت قانونی و مالی، تنها وعده‌ای بر روی کاغذ باقی خواهد ماند.
ضرورت برنامه‌ریزی عملیاتی و تأمین منابع پایدار
با توجه به رشد بی‌رویه قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بها و فشار اقتصادی بر خانوارها، طرح مسکن استیجاری می‌تواند یکی از راهکارهای کلیدی دولت برای حمایت از زوج‌های جوان باشد. با این حال، تجربه طرح‌های گذشته نشان می‌دهد که تحقق وعده‌ها بدون برنامه مالی و منابع پایدار دشوار است. تعیین منابع مالی شفاف، ایجاد انگیزه برای مشارکت بخش خصوصی و نظارت دقیق بر اجرای پروژه‌ها، پیش‌شرط‌های موفقیت این طرح هستند. به نظر می‌رسد که دولت باید علاوه بر اعلام وعده‌ها، به راهکارهای عملیاتی و اجرایی برای تحقق مسکن استیجاری بیاندیشد، در غیر این صورت، این طرح نیز در مسیر طرح‌های ناکام مسکن مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن قرار خواهد گرفت.
