خانه‌دار شدن رویایی دورتر از همیشه / تورم اجاره به ۴۲ درصد رسید!
رکود معاملات مسکن نتوانست جلوی رشد نرخ اجاره را بگیرد. در حالی‌که بسیاری از خریداران در وضعیت انتظار قرار گرفته‌اند، بازار اجاره راه خود را جدا کرده و تنها در یک سال بیش از ۴۰ درصد رشد داشته است.
طبق گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در پایان تابستان ۱۴۰۴ به ۳۴٫۴ درصد و تورم سالانه این شاخص به ۳۷٫۱ درصد رسیده؛ عددی که هیچ قرابتی با سقف قانونی ۲۵ درصدی دولت ندارد.
ده سال جهش بی‌وقفه
بررسی روند ده ساله نشان می‌دهد نرخ اجاره در کلان‌شهرها بین ۴۰ تا ۶۰ درصد افزایش تجمعی داشته است. در همین بازه، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران از ۳۱ میلیون تومان در ۱۴۰۰ به بیش از ۱۰۰ میلیون رسیده؛ سه برابر شدن قیمت ملک، اجاره را نیز از حدود ۳۰ درصد درآمد خانوار به بیش از ۵۰ درصد رسانده و در محدوده‌های مرکزی تهران تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه را می‌بلعد.
کارشناسان معتقدند رشد مستمر اجاره در شرایط رکود خرید، حاصل کمبود عرضه مؤثر و افزایش هزینه نگهداری ملک است؛ به‌ویژه مالیات‌های جدید واحدهای خالی و غیرسکونت.
شکاف قانونی و واقعیت بازار
دولت از سال ۱۴۰۲ سقف افزایش اجاره را ۲۵ درصد تعیین کرد، اما گزارش‌های میدانی نشان می‌دهند قراردادهای واقعی ۱۵ تا ۲۰ درصد بالاتر از سقف مصوب بسته شده‌اند.
براساس آمار بانک مرکزی، تورم اجاره در تابستان ۱۴۰۳ بیش از ۵۰ درصد و در تابستان ۱۴۰۴ حدود ۴۰ درصد بوده است. این یعنی سیاست کنترلی نتوانسته بازار توافقی را مهار کند.
در کلان‌شهرها، رشد اجاره ماهانه ۲٫۸ درصد است و موجران ترجیح می‌دهند قراردادهای شخصی ببندند تا از محدودیت‌های مصوبه دولتی عبور کنند.
اثر اقتصادی و اجتماعی
سهم اجاره در سبد هزینه خانوار امروز به بیش از نیم بودجه ماهانه رسیده و این پدیده بالا رفتن فشار روانی و تغییر ساختار مهاجرت داخلی را به دنبال داشته است. کارشناسان مستقل می‌گویند با کاهش خفیف نرخ فروش آپارتمان‌ها (رشد حدود ۵ درصد)، سرمایه‌گذاران کوچک به سمت بازار اجاره رفته‌اند تا از کسری سود جلوگیری کنند؛ نتیجه آن، گران‌شدن تمدید‌نامه‌ها در محلات متوسط است.
در صورت تداوم رکود خرید، پیش‌بینی می‌شود نرخ اجاره در زمستان نیز حداقل ۱۰ درصد افزایشی باشد، مگر در صورت مداخله مستقیم شهرداری‌ها در عرضه مسکن استیجاری.
پیش‌نگری بازار تا پایان ۱۴۰۴
روند تورم اجاره نشان می‌دهد که بازار مسکن وارد فاز دوگانه رکود فروش و رونق اجاره شده است. در این مدل، موجران عملاً جای سرمایه‌گذاران بانکی را گرفته‌اند و جریان نقدی ماهانه، بازده اصلی دارایی ملکی محسوب می‌شود.
اگر طرح ساخت واحدهای ارزان‌قیمت شهری که وزارت راه در شهریور ۱۴۰۴ کلید زده، سرعت بگیرد، بخشی از فشار اجاره در نیمه نخست ۱۴۰۵ تعدیل خواهد شد؛ در غیر این صورت، فاصله درآمد و هزینه خانوارهای مستأجر در کلان‌شهرها به سطح بحرانی خواهد رسید.
