آنچه از تفاوت پنهان بازار مسکن ایران و آلمان نمی‌دانید!
در حالی که خرید خانه در ایران برای بخش عمده‌ای از جامعه به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل شده، بررسی‌ها نشان می‌دهد که آلمان با وجود افزایش قیمت‌ها، همچنان مسیری به مراتب آسان‌تر برای خانه‌دار شدن شهروندانش فراهم کرده است. تفاوت فاحش قدرت خرید مسکن و سیاست‌های حمایتی دولت، فاصله ایران و آلمان را به ۶۴ پله رسانده؛ این یعنی، رسیدن به خانه رؤیایی در آلمان، تقریباً دو برابر سریع‌تر از ایران است!
چرا خرید خانه در آلمان آسان‌تر از ایران است؟
با استناد به داده‌های وب‌سایت Numbeo، به مقایسه وضعیت بازار مسکن ایران و آلمان پرداخته و نتایج جالبی را فاش کرده است.
۱. زمان انتظار خرید خانه: ۱۸ سال در ایران در برابر ۹ سال در آلمان!
ایران: با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه ۱۸.۷ برابری، در جایگاه دوازدهم لیست "سختی خرید مسکن ۲۰۲۴" قرار دارد. به زبان ساده، با فرض ثابت ماندن قیمت‌ها، یک ایرانی به طور متوسط باید ۱۸ سال و ۹ ماه درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌دار شود.
آلمان: با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه ۸.۴ برابری و رتبه ۷۶ در این لیست، شرایطی به مراتب بهتر دارد. زمان انتظار برای خرید خانه در این کشور به کمتر از ۹ سال می‌رسد. این تفاوت چشمگیر، حاصل اعطای وام‌های بلندمدت با بهره پایین و نظارت موثر دولت بر بازار مسکن آلمان است.
۲. تورم: تفاوت فاحش ۲.۱ درصدی آلمان با ۳۸.۹ درصدی ایران!
برای درک بهتر تفاوت‌ها، مقایسه نرخ تورم ضروری است:
آلمان: طبق آخرین داده‌های Trading Economics در ماه مه، نرخ تورم ۲.۱ درصد گزارش شده است. این یعنی، قیمت‌ها در آلمان به طور متوسط سالانه تنها ۲.۱ درصد افزایش می‌یابند.
ایران: نرخ تورم در ایران، طبق همین منبع، ۳۸.۹ درصد اعلام شده است. این بدان معناست که حتی تورم ماهانه در ایران، از تورم سالانه در آلمان بالاتر است! این نرخ تورم افسارگسیخته، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده و رؤیای خانه‌دار شدن را دست‌نیافتنی‌تر می‌کند.
۳. قیمت مسکن: آلمان ۵ برابر گران‌تر اما دسترس‌پذیرتر!
شاید این بخش کمی گیج‌کننده به نظر برسد، اما با بررسی دقیق‌تر، تفاوت آشکار می‌شود:
قیمت متوسط هر متر مربع در مراکز شهری:
آلمان: حدود ۶۲۰۶ دلار
ایران: حدود ۱۲۰۳ دلار
قیمت متوسط هر متر مربع در پایتخت‌ها:
برلین: ۸۶۳۱ دلار
تهران: ۱۷۱۲ دلار
بنابراین، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در آلمان، چه در کل کشور و چه در پایتخت، بیش از پنج برابر ایران است. این اختلاف قیمت، ناشی از سطح درآمد، ثبات اقتصادی، و تقاضای بالاتر در بازارهای مالی و مسکن آلمان است. اما این تفاوت با وجود درآمد بالاتر در آلمان، منجر به سختی خرید بیشتر برای ایرانیان می‌شود.
۴. درآمد ماهانه: یک آلمانی معادل درآمد ۱۲.۷ ایرانی!
مهمترین عامل در سنجش قدرت خرید، سطح درآمد است:
متوسط درآمد ماهانه در آلمان: ۳۲۸۰ دلار
متوسط درآمد ماهانه در ایران: ۲۵۷ دلار
این بدان معناست که درآمد ماهانه مردم آلمان حدود ۱۲.۷ برابر بیشتر از درآمد ایرانی‌هاست. همین اختلاف شدید درآمد است که با وجود بالاتر بودن قیمت مسکن در آلمان، شاخص سختی خرید خانه در این کشور در رتبه ۷۶ قرار گیرد، در حالی که ایران در رتبه ۱۲ این شاخص قرار دارد.
۵. وام مسکن: حمایت‌های بی‌نظیر دولت آلمان در برابر وام‌های بی‌فایده در ایران!
آلمان: طبق گزارش اکسپاتیکا، وام‌های مسکن در آلمان برای افراد خارجی مقیم نیز انعطاف‌پذیر است. ساکنان رسمی می‌توانند تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را بدون سپرده اولیه وام بگیرند. حتی امکان دریافت وام دوم برای پوشش هزینه‌های جانبی وجود دارد. بانک‌های آلمانی حداکثر ۳۵ درصد از درآمد ماهانه فرد را برای بازپرداخت وام در نظر می‌گیرند تا از فشار مالی بیش از حد جلوگیری کنند. وام‌های متنوعی مانند وام با اقساط ثابت، بهره متغیر، و وام سبز (برای ملک‌های با بهره‌وری انرژی بالا) نیز ارائه می‌شود.
ایران: شرایط دریافت وام مسکن بسیار پیچیده است. مبلغ وام حتی کفاف خرید ۱۰ متر خانه را هم نمی‌دهد و مبلغ اقساط ماهانه نیز از درآمد بسیاری از شهروندان بیشتر است. به همین دلیل، وام خرید مسکن در ایران نه تنها صرفه اقتصادی ندارد، بلکه بسیار نامناسب به نظر می‌رسد.
