شوک جدید مهاجران افغان به بازار مسکن؟

ثبات نسبی نرخ مسکن در مناطقی است که تراکم حضور اتباع بالاست؛ اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش نرخ بود، انتظار می‌رفت در این مناطق افت محسوسی رخ دهد، اما داده‌ها خلاف این فرض را تأیید می‌کنند.

بازار مسکن در روز‌های اخیر دوباره به مرکز توجه رسانه‌ها و افکار عمومی برگشت. نه به دلیل تحولی اساسی یا اصلاحی عمیق، بلکه در پی سیل تیتر‌های هیجانی پس از پایان جنگ ۱۲ روزه و سیاست بازگشت اتباع خارجی.

بخشی از رسانه‌ها با استناد به نمونه‌های محدود، از سقوط قریب‌الوقوع نرخ سخن گفتند، اما نگاهی دقیق به داده‌های واقعی بازار نشان می‌دهد این روایت با واقعیت فاصله زیادی دارد. تغییر کنونی بیشتر به یک واکنش روانی کوتاه‌مدت شبیه است تا آغاز یک افت پایدار.

ثبات نسبی نرخ مسکن در مناطقی است که تراکم حضور اتباع بالاست؛ اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش نرخ بود، انتظار می‌رفت در این مناطق افت محسوسی رخ دهد، اما داده‌ها خلاف این فرض را تأیید می‌کنند.

بخشی از رسانه‌ها با استناد به نمونه‌های محدود، از سقوط قریب‌الوقوع نرخ سخن گفتند، اما نگاهی دقیق به داده‌های واقعی بازار نشان می‌دهد این روایت با واقعیت فاصله زیادی دارد. تغییر کنونی بیشتر به یک واکنش روانی کوتاه‌مدت شبیه است تا آغاز یک افت پایدار.

این فاصله میان برداشت عمومی و شرایط واقعی، بار دیگر ضرورت تحلیل مبتنی بر آمار و پرهیز از نگاه تک‌علتی را یادآور می‌شود. در چنین فضایی، لازم است نگاه‌ها از رویداد‌های گذرا به سوی گره‌های اصلی ساختار بازار مسکن، به‌ویژه سیاستگذاری زمین و انحصار نهادی در عرضه تغییر مسیر دهد.

تحلیل آگهی‌های مسکن در تهران و شهر‌های پیرامونی نشان می‌دهد که میانگین نرخ هر متر مربع از ۱۰۷ میلیون به ۱۰۱ میلیون تومان رسیده است؛ افتی معادل ۵/۶ درصد که در نگاه اول چشمگیر به نظر می‌رسد، اما در برابر رشد سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار، تنها یک وقفه کوتاه محسوب می‌شود.

این کاهش، بیش از آنکه ناشی از تغییرات بنیادین باشد، نتیجه انتظارات روانی خریداران و فروشندگان است؛ جایی که بسیاری انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را داشتند یا برخی فروشندگان به علت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به تعدیل نرخ شدند. در این میان، تجربه بازار ایران نشان می‌دهد که «انتظارات تطبیقی» به‌عنوان یک عامل روانی قوی، می‌تواند حتی بدون پشتوانه عوامل اقتصادی واقعی، بر روند قیمت‌ها تأثیر بگذارد و با تغییر فضای انتظارات، روند صعودی دوباره فعال شود.

نکته مهم دیگر، ثبات نسبی قیمت‌ها در مناطقی است که تراکم حضور اتباع بالاست؛ اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش نرخ بود، انتظار می‌رفت در این مناطق افت محسوسی رخ دهد، اما داده‌ها خلاف این فرض را تأیید می‌کنند و نشان می‌دهند که عوامل ساختاری و بنیادین همچنان دست بالا را در تعیین نرخ مسکن دارند.