چند نکته طلایی قبل از خرید آپارتمان

 دکتر مجتبی شجاعتی ثمرین وکیل دادگستری: در شرایط کنونی اقتصـادی ، پیش خرید آپارتـمان با توجه به امکان خرید با قیمت هایی پایین تر و پرداخت به نحو اقسـاطی و نیز امکان کنترل و نظارت بر روند و کـیفیت ساخت ، یک فرصت مناسب و عالی برای سرمایه گذاری یا خانه دار شدن می باشد.اما بدلیل عدم وجود فیزیکی و تکمیل شده آپارتمان پیش خریداری شده در هنگام انعقاد قرارداد و امکان مغایرت مشخصات و کیفیت و همچنین احتمال وقوع ا فروش مال غیر و کلاهبرداری توسط پیش فروشنده ، جهت فراهم نمودن امـنیت سرمایه گذاری و جلوگیری از مواجهه با مشکلات احتمالی ، ضروری است که نکات مهمی از سوی خریدارقبل از انجام معامله به شرح ذیل مورد بررسی قرار گیرد :

۱ ) وضعیت و اعـتبار سازنده : لازم است که اطمینان حاصل شود که سازنده پروژه های به اتمام رسیده ســابق خود را سر موعد تحویل داده و همچنین از کیفیت ساخت مطلوبی برخوردار بوده باشند. و نیزاحراز گردد که سازنده ضمن بر خورداری از وضعیت مالی مناسب و پایدار جهت تکمیل و تحویل پروژه ، تمام مجــوزهای لازم را از مراجع ذیصلاح جهت فعالیت در امر ساخت و ساز دارا باشد.

۲ ) وضعیت حقـوقی زمین و پروژه ساخت : با احراز هویت سازنده و بررسی اسـناد مالکیت ، از مالکیت سازنده نسبت به زمین مورد نظرو یا اجازه رسمی مبنی بر فروش از سوی مالکین ، اطمینان حاصل نموده و چنانچه سازنده در زمین مورد نظر و یا پروژه ساخت با اشـخاص دیگری شراکت دارد ، ضمن بررسی قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین ، موضوع اجازه پیش فروش توسط سازنده از سوی سایر شرکاء بررسی شده و اطمینان حاصل شود که فروش نسبت به واحد های سهمی و اختصاصی سازنده صورت گیرد. و نیز زمین موضوع ساخت مشمول بدهی و محدودیت از قبیل رهن یا بازداشت نبوده و مجوزهای لازم جهت ساخت و ساز از مراجع مربوطه اخذ گردیده باشد وهمچنین پروژه دارای بیمه نامه ی موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان از جمله بیمه مسئولیت مدنی و بیمه کیفیت باشد ، تا ساخت و ساز حتی المقدور در روند اجرا ، تحویل و تنظیم سند رسمی با موانع قانونی و حقوقی ای مواجهه نگردد.

۳ ) تنظیم قـرارداد مناسب : در قرارداد پیش خرید ضروری است که مشخصات کلیه مالکین زمین و شـرکای ساخت و ساز همچنین مشخصات دقیق کلیه پلاکهای ثبتی مربوطه قید گردیده و اوصاف آپارتمان و نیز انباری و پارکینگ موضوع پیش خرید با ذکر طبقه ، جهت جغرافیایی قرار گیری در ساختمان ، مساحت آپارتمان و اوصاف فنی و معماری داخلی از جمله تعداد اتاق ها ، نوع مصالح داخلی آپارتمان ، منصوبات و ملحقات و تاسیسات و مشترکات اختصاصی بدون هیچ ابهامی به دقت نگاشته شده و نوع کاربری زمین و متراژ آن و متراژ زیر بنای کل و همچنین تعداد طبقات و واحدها در هر طبقه و مشخصات فنی و معماری و نوع مصالح ، ملحقات و تاسیسات و مشترکات مشاعات ساختمان و نمای آن به روشنی تعیین گردد .ضروری است که ثمن دقیق معامله ، نحوه و مواعد پرداخـت به روشنی قید و همچنین موعد و زمان دقیق تحویل آپارتمان و تنظیم سند رسمی در دفتر خانه مشخصی مقرر شده باشد و نیز ضمانات حقوقی و خسارات مالی متناسب با واقعیات تورمی جهت تاخیر در ایفای تعهدات و یا مغایرت آن ها تعیین گردد .مضافا تکلیف و نحوه محاسبه ریالی کسری یا اضافه متراژ احتمالی نیز مشخص شود .

۴ ) نکات مربوط به اسـناد و مدارک و پرداخت ها : کلیه مدارک هویتی ، اسناد مالکیت ، اجازه نامه های رسمی فروش ، قرارداد مشارکت در ساخت و صورتجلسه تقسیم و اختصاص واحد ها بین مالکین زمین یا شرکای ساخت و کیفیت مصالح و منصوبات ، جـواز ساخت و نقشه معماری و بیمه نامه های مربوطه باید قبل از انعقاد قرارداد پیش خرید مورد بررسی قرار گرفته و یک نسخه ازآن تحویل خریدار گردد . و همچنین مناسب است که تعهدات مالی خریدار بصورت متقابل در ازاء مراتب پیشرفت کار تعیین گردیده و پرداخت بخش قابل توجهی از ثمن موکول به اخذ پایانکار و تنظیم سند رسمی تفکیکی آپارتمان شود و کلیه ی پرداخت ها از طریق مجاری قانونی و بانکی قابل احرازو پیگیری ، و در قبال اخذ تاییدیه و رسید از فروشنده صورت گیرد و تمامی اسناد و مدارک و سوابق مذکوربه دقت ثبت و نگهداری شود.

۵ ) سرکشی مستمر و کنتـرل پروژه : ضروری است که خریدار در طی پروژه ساخت با سرکشی مستمر، از کیفیت ساخت ، مصالح ومنصوبات ، مطابقت پروژه با تعهدات و نقشه های مربوطه و نیزمراحل پیشرفت کار اطمینان حاصل نماید .

۶ ) ثبت رسـمی قرارداد پیش خرید : طرفین می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند رسمی مالکیت ، پروانه ساختمان ، بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان ، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام ثبتی از اداره اسناد و املاک مربوطه ، قرارداد پیش فروش را بصورت رسمی ثبت نمایند.

در صورت ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ، بدلیل ثبت آن در سند مالکیت ، امکان وقوع فروش مال غیر توسط پیش فروشنده کاسته شده و پیش خریدار از موقعیت حقوقی شفاف و امن تری برخوردار خواهد گردید .

و سخن آخر اینکه ، هرچند با رعـایت نکات اساسی پیش گفته می توان تا اندازه زیادی از احتمال مواجهه با مشکلات حقوقی و عملی در موضوع پیش خرید آپارتمان کاست ، اما بدلیل اهمیت موضوع ، در این زمینه ضروری است که ضمن عدم اتکاء کامل به دانسته های شخصی ، با مراجعه به مشاوران و وکلای متخصص در زمینه ی قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش آپارتمان ، با بهره گیری از خدمات مشاوره و نظارت و کنترلی تخصــصی ، و همچنین ثبت رسمی قرارداد های پیش خرید ، بســتر امن و مطمئن تری برای این نوع از سرمایه گذاری فراهم نمود.