تهران گران‌تر از نیویورک
ماهانه بین ۱۰۰ تا ۱۱۰ واحد مسکونی در شهر تهران عرضه می‌شود که قیمت هر متر آنها یک میلیارد تومان یا بالاتر است. این واحدها در بازار مسکن و در میان فعالان بازار به عنوان «سوپرلوکس» شناخته می‌شود.
سوپرلوکس‌ها در آگهی پلتفرم‌های اینترنتی خرید و فروش مسکن منتشر نمی‌شود و تعدادی از مشاوران املاک فایل آنها را در اختیار دارند.
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه شمیرانات شهر تهران در خصوص معامله واحدهای سوپرلوکس می‌گوید: «۱۵ تا ۲۰ درصد واحدهای عرضه شده معامله می‌شود و بیشتر واحدها خریداری ندارد.»
اما بررسی مقایسه‌ای نرخ املاک در نقاط «سوپرلوکس» تهران با نرخ مسکن در بهترین و گران‌ترین مناطق چند شهر در امریکا نشان می‌دهد نرخ خانه‌های لوکس تهران حتی از این خانه‌ها نیز گران‌تر است. به طور مثال در حالی که نرخ یک واحد ۹۵۰ متری پنت هاوس با ویژگی‌هایی مثل باشگاه و سینمای اختصاصی و روف‌گاردن و استخر و... در خیابان فرشته تهران نزدیک به ۱۳ میلیون دلار (با دلار ۸۱ هزار تومانی) نرخ دارد، یک خانه ۸۵۰ متری در ایلینوی امریکا که حتی زمین گلف اختصاصی نیز دارد، با نرخ ۵.۲ میلیون دلاری عرضه می‌شود!
در نقاط اعیان‌نشین تهران، نرخ واحدهای سوپرلوکس از متری ۸۵۰ میلیون تومان (چیزی حدود ۱۰ هزار دلار) شروع می‌شود و بعضاً تا متری یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان نرخ می‌خورد. مشخصه این واحدها متراژ بالای آن و استفاده از نهاده‌های خاص در ساخت‌وساز و تزئینات داخلی است. نرخ فروش آپارتمانی ۹۰۰ متری با این مشخصات در خیابان شهید فیاضی (فرشته) یک‌هزار میلیارد تومان است، در نیاوران و در «تاپ لوکیشن» منطقه، آپارتمان‌های سوپرلوکس متری ۸۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان نرخ دارد، چیزی بالغ بر ۱۰ تا ۱۳ میلیون دلار!
به گفته مشاوران املاک فعال در منطقه یک، معامله آپارتمان‌های سوپرلوکس به تعداد «انگشتان دست» در هر ماه است. یکی از مشاوران املاک در این منطقه می‌گوید: «متراژ واحدهای گران‌قیمت از ۴۰۰ متر به بالاست و نرخ هر متر تقریباً زیر ۸۵۰ میلیون تومان (متری ۱۰ هزار دلار) نیست.»
به گفته این مشاور املاک، واحدهای سوپرلوکس در برج‌های خاص و معروفی واقع هستند و نرخ هر متر آنها دو یا سه برابر متوسط نرخ منطقه است. مشاوران املاک منطقه یک می‌گویند، ماهانه ۱۰۰ تا ۱۱۰ واحد سوپرلوکس برای فروش عرضه می‌شود ولی درخواست خرید این واحدها بسیار کم است و واحدهای با نرخ بالاتر از متری یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان حتی یک مورد فروش در سال ۱۴۰۴ نداشته است. در این منطقه تهران، واحدهایی هم با پایه دلار قیمت‌گذاری می‌شوند اما این واحدها اصلاً معامله نمی‌شود.
منطقه یک تهران شامل محله‌های اعیان‌نشین و گران‌قیمتی مانند نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک، قیطریه و... می‌شود. نرخ آپارتمان‌های لاکچری در این محله‌ها نیز بسیار بالاست و با توجه به متراژ، امکانات، طراحی، دید و موقعیت ملک، تفاوت زیادی دارد.
بر اساس اطلاعات موجود، در سال ۱۴۰۴ میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک تهران در محله‌های خوب می‌تواند از حدود ۲۰۰ میلیون تومان به بالا باشد. برای آپارتمان‌های لاکچری و نوساز با امکانات ویژه، این نرخ می‌تواند به مراتب بیشتر شود و به ۴۰۰ میلیون تومان یا بیشتر در هر مترمربع برسد. متوسط نرخ یک متر آپارتمان در ولنجک ۷۰۰ میلیون، دربند ۴۰۰ میلیون، قیطریه ۳۹۰ میلیون و تجریش ۴۵۰ میلیون تومان است. اما نکته قابل توجه این است که نرخ هر متر آپارتمان سوپرلوکس دراین مناطق ۲ تا ۳ برابر متوسط نرخ است. متوسط نرخ هر متر آپارتمان در شهر تهران حدود ۱۰۰ میلیون تومان است بنابراین نرخ سوپرلوکس‌ها یا واحدهای لاکچری در مناطق بالای شهر تهران ۵ تا ۱۰ برابر متوسط نرخ در شهر تهران است.
رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها به‌خصوص در مناطق بالا در شهر تهران در حالی است که نرخ مسکن در این مناطق از نرخ مسکن در برخی مناطق امریکا پیشی گرفته است. با در نظر گرفتن نرخ ارز فعلی، می‌توان نرخ واحدهای سوپرلوکس را به دلار تبدیل کرد تا یک مقایسه تقریبی انجام شود. با فرض نرخ تقریبی ۸۲ هزار تومانی برای هر دلار امریکا، نرخ هر مترمربع آپارتمان لاکچری در منطقه یک تهران می‌تواند از حدود ۴ هزار دلار امریکا به بالا باشد. نرخ یک متر آپارتمان سوپرلوکس در شهر تهران درحال‌حاضر بین ۱۲ تا ۱۵ هزار دلار است و نرخ کل آپارتمان یک‌هزار میلیارد تومانی معادل ۱۲ میلیون دلار است. در شهری مانند نیویورک نیز در مناطق خوب، نرخ آپارتمان در این حدود است.
بر اساس جست‌وجوهای انجام شده، در سال ۲۰۲۵ میانگین نرخ آپارتمان برای فروش در منهتن (گران‌ترین منطقه در نیویورک) می‌تواند از حدود یک‌میلیون دلار برای یک آپارتمان کوچک‌تر شروع شده و برای آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌تر با منظره و امکانات ویژه به ۱۲ میلیون دلار برسد.
در جست‌وجوهای خود به چند مورد برخوردیم که به آن اشاره می‌کنیم:
قیمت یک خانه ۵۶۹ متری در میامی فلوریدا امریکا، با امکانات مشابه پنت‌هاوس‌های تهران، چیزی حدود ۵ میلیون دلار امریکاست. در سانفرانسیسکو، یک پنت‌هاوس ۳۰۲ متری ۷ سال ساخت، ۹.۵ میلیون دلار نرخ خورده و در واشنگتن، منطقه دیپلمات‌نشین پایتخت امریکا یک پنت‌هاوس ۱۱۱۳ متری فول امکانات، ۹.۴ میلیون دلار نرخ دارد.
باید به این نکته هم اشاره کنیم که این مقایسه کلی است و قیمت‌های واقعی می‌توانند بسته به ویژگی‌های خاص ملک و شرایط بازار در زمان خرید بسیار متفاوت باشند اما آنچه مشخص است قیمت‌های برخی مناطق شهر تهران از الگوی مشخصی پیروی نمی‌کند.
بر اساس اطلاعات موجود، میانگین نرخ آپارتمان برای فروش به ازای هر متر در تگزاس حدود ۳۰۴۶ دلار، در آستین حدود ۴۴۶۷ دلار و در هوستون حدود ۱۹۴۸ دلار است.
میانگین نرخ آپارتمان برای فروش در واشنگتن حدود ۶۱۶۸ دلار در هر متر، در شیکاگو حدود ۳۸۳۲ و در نزدیکی مرکز شهر حدود ۴۴۰۲ دلار است. میانگین نرخ آپارتمان برای فروش در شهر نیویورک بسیار بالاست. در مرکز شهر میانگین نرخ حدود ۹۷۹۱ دلار گزارش شده که کمتر از نرخ واحدهای سوپرلوکس در تهران است. در حومه شهر نیویورک، این نرخ به حدود ۵۱۱۸ دلار در هر متر کاهش می‌یابد.
حمید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، قیمت‌های چندصد میلیارد تومانی در برخی مناطق شهر تهران را غیرواقعی می‌داند و معتقد است در بازار مسکن نظارت و کنترل قیمت‌ها رها شده است، چون در بیشتر کشورها با نظارت بر بازار و اجرای برنامه‌های مالیاتی اجازه نمی‌دهند سرمایه کشور در بخش مسکن رسوب شود.
وی می‌گوید: «در کشورهای دیگر سرمایه رسوب شده در بخش مسکن ۱۰ درصد است اما در ایران به خاطر جذابیت کاذب، ۴۰ درصد سرمایه در بخش مسکن رسوب شده که می‌توان گفت بحرانی جدی برای این بخش و کل اقتصاد است.»
وی یکی از علت‌های مهم قیمت‌های کاذب در بخش مسکن را شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و بی‌ثباتی و شوک‌های اقتصادی می‌داند و می‌گوید: «مردم برای حفظ ارزش پول به سمت خرید سرمایه‌ای مسکن می‌روند در حالی که در شرایط تحریم نیاز به سرمایه‌گذاری در بخش تولید داریم و سرمایه‌ها در بخش‌های غیرمولد رسوب شده است.»
چرا مهم است؟
خرید و فروش و معاملات خانه‌هایی که تقاضای واقعی برای آنها در حد یک درصد از سطح بازار است، قطعاً با قیمت‌های نجومی نیز همراه خواهد بود، اما به نظر می‌رسد رشد عجیب و غریب و بدون ضابطه قیمت‌ها در این سطح خود به افزایش نرخ مسکن در کل شهر تهران منجر شود. این درست است که بسیاری از مردم حتی توان نزدیک شدن به این نوع خانه‌ها را ندارند چه برسد به اینکه حتی به خرید آن فکر کنند، اما بازار مسکن مثل هر بازار دیگری، به صورت «دومینویی» رفتار می‌کند. در واقع قیمت‌ها از رأس هرم تقاضا آغاز و به سمت پایین آن تنظیم می‌شود.
شاید در نگاه اول، چنین قیمت‌های نامتعارفی با توجه به مشتریان خاص آن، چندان مهم نباشد، اما اگر نگاهی به نرخ مسکن در کلان‌شهر تهران بیندازید، متوجه می‌شوید ساختار نرخ در نقاط متوسط و پایین این کلان‌شهر نیز خود را با قیمت‌های نجومی تطبیق می‌دهد و در نهایت چیزی به‌دست می‌آید که همین الان قابل رصد است؛ یک شهر بسیار گران با قیمت‌های نجومی که مدت زمان انتظار برای مسکن را به عدد باورنکردنی ۵۷ سال هم رسانده است.
