کابوس اجارهنشینان در سال آینده: شوک قیمتی بیسابقه در راه است!
تهران در آستانه جهش اجارهبها و قیمت مسکن؛ تورم و فصل جابهجایی عوامل کلیدی.
با وجود ثبت کمترین نرخ تورم نقطهبهنقطه در بازار اجاره به میزان ۳۲.۳ درصد در بهمن ماه ۱۴۰۴ در مقایسه با ۱۲ گروه اصلی کالاها و خدمات، و همچنین تجربه زمستانی آرام، نگرانیها در خصوص روند این بازار در سال آینده افزایش یافته است. تحلیلگران معتقدند که با ورود به فصل جابهجایی در سهماهه دوم سال ۱۴۰۵، احتمال جبران عقبماندگی اجارهبها از تورم عمومی و تأثیر هیجانات فعلی بازار ملک، میتواند به افزایش محسوس شاخص اجارهبها منجر شود.
کاهش بیسابقه تورم اجارهبها در بهمن ۱۴۰۴
بر اساس تازهترین گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده در بهمن ماه ۱۴۰۴، بخش مسکن و اجاره با ثبت تورم نقطهبهنقطه ۳۲.۳ درصدی، کمترین میزان رشد قیمت را در میان ۱۲ گروه اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوارها به خود اختصاص داده و رکورددار کاهش تورم در این ماه شده است. این رقم نه تنها کمترین میزان تورم نقطهبهنقطه در بازار اجاره در میان سایر گروههاست، بلکه پایینترین سطح تورم ثبتشده در این بازار در مقایسه با سه سال گذشته نیز به شمار میرود.
در حالی که تورم عمومی نقطهبهنقطه در بهمن ماه ۱۴۰۴ به ۶۸.۱ درصد و تورم سالانه ۴۷.۵ درصد اعلام شده، تورم نقطهبهنقطه اجارهبها کمتر از نصف تورم عمومی بوده است. مقایسه این آمار با سالهای قبل نشان میدهد که این شاخص از ۳۷.۶ درصد در بهمن ۱۴۰۳، ۴۱.۴ درصد در بهمن ۱۴۰۲ و ۴۱.۶ درصد در بهمن ۱۴۰۱، به سطح کنونی رسیده است. همچنین، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ۱۴۰۴ به ۲.۲ درصد و تورم سالانه آن به ۳۴.۷ درصد کاهش یافته که این رقم، کمترین میزان در ۳۲ ماه اخیر (از خرداد ۱۴۰۲) محسوب میشود.
چرا بازار اجاره در زمستان آرام بود؟
تحلیلگران بر این باورند که برخلاف هیجانات مشاهده شده در بازارهای موازی همچون طلا و ارز، بازار اجاره به دلیل عبور از فصل اوج جابهجایی، زمستان آرامتری را نسبت به سایر بخشها پشت سر گذاشته است. معمولاً سهماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات، شاهد بروز عوامل روانی و هیجانات بیشتری در بازار اجاره است که منجر به افزایش نرخها میشود. به عنوان مثال، تورم مسکن و اجاره در سهماهه تابستان ۱۴۰۴ به ترتیب ۳۶.۶، ۳۵.۷ و ۳۶ درصد اعلام شده بود که نشاندهنده اوجگیری قیمتها در آن مقطع است. با این حال، سؤال اساسی این است که آیا این آرامش میتواند در سال ۱۴۰۵ نیز ادامه یابد؟
چالشهای پیشروی بازار اجاره در سال ۱۴۰۵
چند عامل کلیدی میتواند فرضیه افزایش شاخص اجارهبها در سال ۱۴۰۵ را تقویت کند. اولین عامل، ورود مجدد به فصل اوج جابهجایی در سهماهه دوم سال است که به طور سنتی با افزایش تقاضا و به تبع آن، رشد قیمتها همراه است. عامل دوم، احتمال جبران عقبماندگی اجارهبها نسبت به تورم عمومی و سایر بازارهای دارایی است. بررسیها نشان میدهد که از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا بهمن ۱۴۰۴، قیمت دلار ۱۶۲ درصد و طلا ۴۹۲ درصد رشد داشته، در حالی که قیمت مسکن در تهران تنها ۵۳ درصد افزایش یافته است.
عامل سوم، اثرگذاری هیجانات مقطعی فعلی در بازار ملک است. علیرغم رکود دو ساله، بازار مسکن در سه ماه اخیر رفتار متفاوتی از خود نشان داده است؛ مشاوران املاک از رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمتهای پیشنهادی آپارتمان در تهران خبر میدهند که برای واحدهای نوساز و مناطق محبوب، این نرخ رشد حتی بیشتر نیز بوده است. این هیجانات، در کنار ماهیت دیرپذیری بازار مسکن که معمولاً با فاصله زمانی به سایر متغیرهای اقتصادی واکنش نشان میدهد، میتواند زمینهساز افزایش قیمت اجاره از نیمه بهار تا پایان تابستان آینده باشد.
تأثیر عوامل اقتصادی و روانی بر تعیین اجارهبها
معمولاً عوامل متعددی بر رشد اجارهبها تأثیرگذارند که شامل قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی، سودآوری بازارهای موازی، سود بانکی، میزان ساختوساز، و تعداد و متراژ واحدهای عرضه شده متناسب با تقاضا است. عوامل روانی، هیجانات بازار و قوانین مالیاتی نیز از دیگر مولفههای اثرگذار محسوب میشوند. در ایران، مکانیزم اجارهداری غالباً سنتی است و اکثریت موجرین با انگیزه حفظ قدرت خرید و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی در برابر تورم، اقدام به اجارهدادن میکنند. از این رو، میزان اجارهبها اغلب در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار میگیرد.
علاوه بر این، بازار با چالشهایی در سمت عرضه نیز مواجه است. طی سالهای اخیر تولید مسکن کاهش یافته و به رغم فزونی تولید در دهههای ۸۰ و ۹۰ که به پدیده خانههای خالی منجر شد، بازار در سطح آپارتمانهای کوچکمتراژ با کمبود مواجه است. بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساخته شده در سالهای اخیر مساحتی بالای ۹۰ متر مربع داشتهاند، در حالی که حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰ متر مربع اختصاص دارد که این عدم توازن به رشد قیمتها دامن زده است.
پیشبینی کارشناسان؛ انتظارات تورمی و اثربخشی سیاستها
تورج سرباز، حقوقدان و عضو هیأتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، در تحلیل وضعیت آتی بازار اجاره اظهار داشت: "انتظارات تورمی معمولاً در ماههای پایانی سال بر بازار مسکن اثرگذار است و روند قیمتها متناسب با شرایط تورمی همان سال و چشمانداز اقتصادی سال آینده شکل میگیرد. بر این اساس، احتمال افزایش قیمتها در اسفندماه وجود دارد و این روند میتواند تا نیمه نخست سال آینده نیز ادامه پیدا کند."
وی با اشاره به سیاستهای تنظیمی بازار اجاره افزود: "تجربه سالهای گذشته نشان داده است که ابزارهایی مانند تعیین سقف رشد اجارهبها بهتنهایی و بدون همراهی سایر عوامل اقتصادی، اثرگذاری محدودی دارند. در سالهای اخیر نیز با وجود اعلام نرخهای پیشنهادی برای رشد اجاره، بازار در عمل تحت تأثیر شرایط واقعی عرضه و تقاضا و متغیرهای کلان اقتصادی حرکت کرده است."
سرباز در پایان، با تأکید بر تأثیر تحولات بازارهای ارز و طلا بر چشمانداز بازار مسکن بیان کرد: "بازار مسکن در شرایط فعلی در انتظار ثبات و کاهش تنشهای اقتصادی و منطقهای است. در صورت ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش تنشها، امکان شکلگیری رونق نسبی در بازار مسکن وجود دارد؛ در غیر این صورت، احتمال تداوم رکود تورمی که در سالهای اخیر بر این بازار حاکم بوده، همچنان مطرح خواهد بود."
