ثبات قیمت اجاره در زمستان: معجزه یا دستکاری؟
با وجود نوسانات ارزی، بازار اجاره مسکن در سایه کاهش تقاضا و طرحهای وزارت راه، ثبات قیمت را حفظ کرده است.
همزمان با ورود به فصل زمستان و اقدامات دولت برای اجرای طرح مسکن استیجار عمومی، بازار اجاره مسکن در کشور روزهای آرامی را تجربه میکند. بر اساس گفتههای کارشناسان و مشاوران املاک، قیمتها نه تنها نسبت به فصل تابستان افزایش نیافته، بلکه در واحدهای بزرگ متراژ شاهد کاهش نسبی نیز بودهایم. این آرامش نسبی در شرایطی است که با کاهش تقاضا و تنوع محدود در عرضه واحدهای اجارهای در نیمه دوم سال مواجه هستیم.
ثبات و کاهش نسبی قیمتها در بازار اجاره مسکن
با آغاز فصول سرد سال و کاهش طبیعی تقاضا برای جابهجایی، بازار اجاره مسکن ثبات نسبی خود را حفظ کرده است. مشاوران املاک گزارش میدهند که نرخهای اجاره نسبت به تابستان بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است. با این حال، عرضه مسکن اجارهای نیز در مقایسه با نیمه اول سال کاهش نشان میدهد و تنوع چندانی در آپارتمانهای عرضه شده به بازار وجود ندارد.
در حال حاضر، عمده آپارتمانهای موجود در بازار اجاره، دارای متراژهای بالا هستند که با نرخهای قابل توجهی عرضه شدهاند. این واحدها به دلیل عدم انطباق با تقاضای غالب بازار، با مشکل جذب مستاجر روبرو هستند و مدت زمان استقرار مستاجر در آنها بیش از حد معمول طول میکشد؛ به طوری که بسیاری از این آگهیها در سایتهای اینترنتی تجدید میشوند.
الگوهای فصلی بازار اجاره؛ از رونق تابستان تا آرامش زمستان
به طور سنتی، تابستان یکی از پررونقترین فصول برای بازار اجاره مسکن محسوب میشود. تعطیلات مدارس و آب و هوای مساعد، عوامل اصلی افزایش تقاضا و تمایل خانوادهها به جابهجایی و جستجوی خانه جدید در این فصل هستند. این افزایش تقاضا معمولاً منجر به رشد اجارهبها در شهرهای بزرگی چون تهران، مشهد، اصفهان و تبریز میشود.
در مقابل، فصول پاییز و زمستان با کاهش تقاضا همراه است. پس از شروع مدارس و بازگشت خانوادهها به روال عادی زندگی، نیاز به جابهجایی کاهش مییابد. همچنین، سرمای هوا و بارشها در زمستان، تمایل افراد را برای اسبابکشی و جستجوی خانه کاهش میدهد. این تغییر الگوی تقاضا، اغلب مالکان را وادار به تعدیل و حتی کاهش قیمتها برای جذب مستاجران میکند.
طرح مسکن استیجار عمومی؛ دولت به میدان میآید
در همین راستا، وزارت راه و شهرسازی طرح "مسکن استیجار عمومی" را در ماههای اخیر مطرح کرده و هدفگذاری تملک ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری تا پایان سال را دنبال میکند. این واحدها قرار است در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار گیرند.
این طرح عمدتاً برای زوجهای جوان فاقد مسکن، به خصوص در دهکهای یک تا شش جامعه که حداکثر پنج سال از تاریخ ازدواجشان سپری شده است، برنامهریزی شده است. در فاز اولیه، زوجهای جوان واقع در دهکهای ۱ و ۲ در اولویت قرار دارند.
دولت در اجرای این طرح، تمرکز خود را بر بافتهای فرسوده قرار داده و به دنبال جلب مشارکت انبوهسازان و سازندگان بخش خصوصی است. مسئولان وزارت راه و شهرسازی، بر ضرورت استفاده موثر از ظرفیت انبوهسازان فعال در بافتهای فرسوده و ایجاد توجیه اقتصادی برای حضور آنها از طریق ضوابط تشویقی و خرید واحدها توسط وزارتخانه، با پشتیبانی منابع و اراضی سازمان ملی زمین و مسکن و منابع بازآفرینی شهری تاکید کردهاند. ورود بخش خصوصی و اجرای طرح اجارهداری حرفهای میتواند تاثیرات مثبتی بر کاهش قیمتها در بازار اجاره داشته باشد.
نوسانات ارزی و بازار اجاره؛ تاثیرات آیندهنگرانه
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، نیز با تایید آرامش فعلی بازار اجاره، اظهار داشت که قیمتها تغییر چندانی نداشته و حتی نسبت به تابستان با مقداری کاهش مواجه شدهاند.
وی در خصوص تاثیر نوسانات هیجانی قیمت ارز بر بازار مسکن عنوان کرد: "متغیرهای سیاسی و اجتماعی از جمله حوادث اخیر و نوسانات افزایشی قیمت ارز تاثیر سریع و فوری بر بازار مسکن نداشته است. معمولاً این قبیل وقایع طول میکشد تا بر بازار مسکن اثر بگذارد." وی افزود که اگر رشد ارز بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد، اجارهبها نیز به تبع آن تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.
لطفی یادآور شد که قیمت مصالح ساختمانی که قبلاً بر اساس دلار ۱۰۸ هزار تومانی محاسبه میشد، اکنون با دلار ۱۳۵ هزار تومانی تعدیل شده است که طبیعتاً بر نرخ تمام شده ساخت تاثیر میگذارد، اما این تاثیر هنوز در بازار مسکن خود را نشان نداده است.
این کارشناس بازار مسکن در پیشبینی خود از بازار اجاره در ماههای آتی بیان کرد: "در زمستان به دلیل اینکه جابهجایی کمتر اتفاق میافتد، نرخ اجاره مسکن ثبات خواهد داشت، اما در اردیبهشت و خرداد به طور سنتی شاهد تغییر قیمتها در بازار اجاره هستیم. فکر میکنم نرخ رشد اجاره در سال آینده از تورم عمومی بالاتر برود یا دست کم با تورم برابری کند."
