بانکها چگونه خانههای مردم را تصاحب کردند؟ bombshell!
تسهیلات مسکن در ایران با بحران تامین مالی و نرخ سود دستوری دست و پنجه نرم میکند.
کاهش چشمگیر سهم تسهیلات مسکن؛ بحران تامین مالی در بخش مسکن
پارادوکس در نظام تامین مالی مسکن
نظام تامین مالی مسکن در ایران با تناقضی آشکار روبرو است؛ از یک سو، بازار رهنی و وامهای مشارکت در ساخت با "خشکسالی تاریخی" مواجه هستند و از سوی دیگر، وامهای مسکن و ساختمان از مسیرهای فرعی توسط برخی بانکها صرف خرید زمین، ساخت مجتمعهای تجاری و احداث برجهای مسکونی و اداری توسط شرکتهای زیرمجموعه شبکه بانکی میشود.
داراییهای ملکی بانکها؛ هشداری برای آینده
سهم داراییهای منجمد ملکی از کل داراییهای برخی بانکها به حدی از سطح متعارف و قانونی فراتر رفته که آیندهای مشابه "بحران بانک اخیراً منحلشده" را برای آنها نیز تهدید میکند. نتایج بررسیها نشان میدهد که ریشه مشترک "انحراف ملکی شبکه بانکی" و "از کارافتادگی بازار رهنی"، ترکیبی از "سیاستهای دستوری و ابلاغی" است.
سهم ناچیز بخش مسکن از تسهیلات بانکی
در سال گذشته و فصل بهار امسال، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی کشور به پایینترین میزان تاریخی خود رسید؛ این رقم در سال گذشته ۵ درصد و امسال ۳ درصد بوده است. در حالی که پیش از این، بهویژه در دهه ۸۰، حدود یکچهارم تا حداقل یکپنجم از کل وامهای بانکی به بخش مسکن و ساختمان اختصاص مییافت، در سالهای اخیر این سهم به نزدیک صفر کاهش یافته است.
مقایسه عمق تسهیلات مسکن با جهان
قدرت خرید وام مسکن در حال حاضر در کشور حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد است، در حالی که این شاخص در کشورهای مختلف جهان حداقل ۸۰ درصد است. در بازار مسکن ایران، حدود ۱۰ درصد خریداران از تسهیلات بانکی استفاده میکنند. عمق تسهیلات رهنی یا همان تسهیلات مسکن در ایران بسیار کم است؛ این شاخص در حال حاضر ۷ درصد و در بهترین حالت حدود ۱۴ درصد برآورد میشود. تعداد وامهایی که سالانه در ایران برای مسکن پرداخت میشود، در مقایسه با سایر کشورها بسیار اندک است؛ این رقم یکسوم ترکیه، یکدهم روسیه و یکصدم چین است.
علل از کارافتادگی بازار رهنی
بررسیها نشان میدهد که "نرخ سود دستوری" در بازار رهنی ایران باعث از بین رفتن "شرایط تامین منابع برای اعتباردهی به بخش مسکن و ساختمان" شده است. قیمت تمامشده منابع برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بانکها بالای ۳۰ درصد اعلام میشود، در حالی که تورم، امکان تامین منابع و جذب سپرده با سودی زیر این رقم را محدود کرده است. همچنین، بازار ثانویه رهن که با پیوند بازار پول و سرمایه و انتشار اوراق رهنی به پشتوانه وامهای مسکن پرداخت شده، به دلیل تعیین نرخ سود وام مسکن به صورت دستوری و پایینتر از نرخ بازار، عملاً غیربازارپذیر شده است.
تغییر مسیر سرمایهگذاری بانکها؛ از تسهیلات به املاک
طی دستکم یک دهه اخیر، برخی بانکها برای در امان ماندن از تبعات "نرخ سود دستوری"، به طور مستقیم و سپس غیرمستقیم وارد بازار املاک و مستغلات شدهاند. دارایی ملکی برخی بانکها نزدیک به ۵۰ درصد از داراییهایشان را تشکیل میدهد. صاحبنظران اقتصادی معتقدند که منابعی که میتوانست در بخش مسکن و ساختمان در اختیار متقاضیان تسهیلات قرار بگیرد، در داخل شبکه بانکی به دارایی ملکی منجمد تبدیل شده است.
