یک شایعه خانههای مکران را گران کرد؟
شایعه «تغییر صعودی نرخ املاک در مکران» راستی‌آزمایی شد. نتایج بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» درباره «مکران بعد از حرف انتقال پایتخت از تهران» نشان می‌دهد، برخلاف خبرهای مجازی هفته‌های اخیر، بازار زمین و مسکن در «۵ شهرستان ساحلی جنوب شرق ایران» طی ۱۸روز گذشته، تقریبا هیچ واکنشی به طرح دولت نداشته است. این ۵شهرستان، منطقه ساحلی مکران را تشکیل می‌دهند که کاربری‌های مصوب آن در اواخر دهه۹۰، «پایتخت‌شدن» نبوده است. میانگین نرخ سه دسته املاک و ۱۲ ریسک مقابل توسعه این منطقه سنجش شده است.
چند روز پس از آنکه یک مقام دولتی از طرح انتقال پایتخت به مکران گفت، خبرهایی در شبکه‌‌‌های مجازی مبنی بر «رشد سنگین نرخ املاک در آن منطقه» منتشر شد بدون آنکه «واقعیت‌‌‌سنجی» نسبت به تغییر قیمت‌‌‌ها صورت بگیرد.
دنیای‌اقتصاد برای بررسی صحت و سقم «ادعای زلزله نرخ در بازار املاک مکران» از سه مسیر اقدام کرد که شامل «تحقیق درباره نرخ زمین، آپارتمان و خانه»، «گفت‌وگو با واسطه‌‌‌های ملکی و فروشنده‌‌‌های مسکن» و همچنین «صحبت با برخی مقامات بخش مسکن آن منطقه» می‌شود. نتایج این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، هنوز بسیاری، حتی مسوولان دولتی و همچنین ساکنان شهرهای مختلف ایران و به‌ویژه تهران، «تعریف جغرافیایی مشخص و البته دقیق» از موقعیت مکران ندارند. این «ابهام و برداشت شخصی طیف افراد» نسبت به مکانی که از آن تحت عنوان «مکران» یاد می‌شود، طی روزهای گذشته کمک کرد «شایعه‌‌‌ها درباره بازار املاک» پررنگ شود و پذیرش آن نیز برای برخی‌‌‌ها سهل.
مکران کجاست؟
جغرافیای «مکران» را مهر ماه سال ۹۸، سند توسعه منطقه ساحلی مکران، مصوب سازمان برنامه و بودجه کشور مشخص کرد. این سند را شورای‌عالی آمایش سرزمین تهیه کرده است که نشان می‌دهد، «منطقه ساحلی مکران مشتمل بر پنج شهرستان چابهار، کنارک، سیریک، جاسک و میناب در دو استان سیستان و بلوچستان و هرمزگان است». دو شهرستان اول، در استان سیستان و بلوچستان قرار دارد و سه شهرستان بعدی در استان هرمزگان. درحال‌حاضر با توجه به تفاوت شدید «سطح توسعه شهرستان‌‌‌های شکل‌‌‌دهنده منطقه ساحلی مکران»، برخی ناظران و افرادی که در آنجا یا اطراف فعالیت می‌کنند و همچنین آنهایی که به این منطقه سفر کرده‌‌‌اند، مکران را عمدتا به چابهار می‌‌‌شناسند و برخی هم آینده مکران را در توسعه بیشتر شهرستان‌‌‌های این منطقه واقع در هرمزگان ارزیابی می‌کنند.
بررسی‌‌‌ها درباره وضعیت نرخ زمین و مسکن در مکران، «قبل و بعد از طرح انتقال پایتخت» مشخص می‌کند، «زلزله» در این بازار «خیالی» بوده است.نتایج تحقیقات نشان می‌دهد، طی ۱۸ روز گذشته از «صحبت‌‌‌های سخنگوی دولت درباره شکل‌‌‌گیری دو شورای مطالعاتی برای احصای مشکلات تهران و استعداد انتقال پایتخت به مکران»، نرخ زمین و مسکن در منطقه ساحلی مکران، «تغییری نکرده است».
درحال‌حاضر میانگین نرخ زمین، آپارتمان و خانه در مجموع پنج شهرستان شکل‌‌‌دهنده «مکران» به ترتیب مترمربعی ۱۰ میلیون، ۲۱.۷ میلیون و ۲۱ میلیون تومان است. چهار دلیل مشخص، «بی‌‌‌تفاوتی نرخ ملک در جنوب شرق ایران» به «طرح انتقال پایتخت به مکران» را توضیح می‌دهد که مهم‌ترین آن، «واقعیت موضوع انتقال در حد فرضیه به جای تصمیم قطعی» است. علت دوم، «درک عمومی به‌خصوص بومی‌‌‌ها نسبت به فاصله نجومی فرضیه تا تحقق آن» است. اکثریت می‌‌‌دانند که هر نوع تصمیم‌گیری برای انتقال پایتخت «مستلزم مطالعات گسترده اولیه» است و بعداز اعلام نتایج مثبت از مطالعات است که می‌توان احتمال داد «ارزش املاک نامزد نهایی برای پایتخت جدید» در فاصله «اعلام نتیجه مطالعه تا استارت اقدام» تغییر صعودی خواهد کرد، نه الان. علت سوم، «کم شدن غلظت حرف‌‌‌های مقامات دولتی درباره فرضیه انتقال پایتخت در جریان سفر اخیر هیات دولت به مکران» است. علت چهارم که این هم مهم است، «واقعیت زیرساخت‌‌‌های منطقه ساحلی مکران» است که مشخص می‌کند برای «پذیرش پایتخت» لازم است سال‌ها سرمایه‌گذاری روی آنها صورت بگیرد.
برداشت‌‌‌ها از آینده منطقه
باتوجه به بررسیهای صورت‌گرفته و گفت‌وگو با واسطه‌‌‌های ملکی و برخی از مقامات بخش مسکن منطقه، می‌توان به این نتیجه رسید که موضوع انتقال پایتخت در حد «فرضیه» است و مطالعه لازم درباره آن صورت نگرفته است. نه‌تنها متخصصان بلکه حتی عموم مردم نیز بر این نکته تاکید دارند که انتقال پایتخت نیازمند مطالعات گسترده است و مسئله‌‌‌ای نیست که به راحتی بتوان آن را محقق کرد. حتی سفر اخیر رئیس‌جمهور به شهرهایی از منطقه مکران نشان می‌دهد که دولت «تعصب انتقال پایتخت» را ندارد، اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که درحال‌حاضر بیشتر از انتقال پایتخت، تاکید بر «توسعه منطقه» و «تقویت زیرساخت‌‌‌های آن» است. اما برخلاف شایعات موجود، تغییری در نرخ اراضی رخ نداده است. البته بنا بر گفته فعالان بومی در بازار مسکن در چند هفته اخیر، رغبت سرمایه‌گذاری در این منطقه افزایش یافته است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن پنج شهر منطقه مکران نشان می‌دهد، براساس فایل‌‌‌های ارائه‌شده از بازار مسکن مکران، میانگین نرخ زمین حدود ۱۰ میلیون تومان در مترمربع و متوسط نرخ آپارتمان و خانه به ترتیب ۲۱.۷ میلیون و ۲۱ میلیون تومان است. همچنین مشخصات املاک در مکران به‌‌‌صورت میانگین برای زمین در قطعات ۲۵۰ مترمربعی و متوسط متراژ آپارتمان‌‌‌ها با سن بنای پنج سال در حدود ۹۰ مترمربع و این متراژ در خانه‌‌‌ها ۱۵۰ مترمربع ارزیابی شده است.
برخلاف آنچه طی روزهای اخیر مبنی بر گران شدن ناگهانی نرخ زمین و ملک در این منطقه عنوان شده، براساس گفته‌‌‌های واسطه‌‌‌های ملکی و فعالان در بازار مسکن این منطقه قیمت‌‌‌ها همچنان ثابت باقی مانده و بازار راکد است. اگرچه پرس‌و‌جو درباره نرخ زمین و ملک افزایش یافته، اما تقاضای واقعی همچنان مشابه ماه‌‌‌های قبل در کمترین حالت ممکن خود قرار دارد. بنابراین موضوع انتقال پایتخت به مکران طی چند هفته اخیر، درحال‌حاضر تاثیر چندانی در وضعیت بازار مسکن این شهرها ایجاد نکرده است. البته تمایل به سرمایه‌گذاری در این منطقه رو به افزایش است. همین موضوع باعث شده تا «زمین» در منطقه بیشتر مورد توجه قرار بگیرد و خرید زمین طی دو سال گذشته در مکران به قصد «افزایش ارزش در آینده» افزایش یافته است.
در ادامه بررسیهای خود به مقایسه املاک تهران با مکران پرداخته است که این بررسی‌‌‌ها نشان‌‌‌دهنده تفاوت بین نرخ زمین و آپارتمان در تهران با مکران است. در تهران نرخ زمین حدود دو برابر نرخ آپارتمان است که عمده دلیل آن در «کمبود زمین خام» در تهران است، اما وضعیت در مکران برعکس بوده و نرخ زمین نصف نرخ آپارتمان است. این تحقیقات همچنین حاکی از آن است که نرخ آپارتمان‌‌‌ها در مکران یک‌چهارم نرخ آپارتمان در تهران است.
علاوه بر این، میزان سن بنای آپارتمان‌‌‌های مکران کمتر از نصف تهران (حدود ۱۲ سال) است که این امر حاکی از تغییر شکل خانه‌‌‌ها در این شهر از ویلایی به سمت آپارتمان‌‌‌نشینی است که طی چند سال اخیر به‌‌‌وفور مشاهده می‌شود. البته درحال‌حاضر تعداد خانههای ویلایی به مراتب بسیار بیشتر از تعداد آپارتمان‌‌‌هاست که در کنارک بیش از دیگر شهرها خود را نشان می‌دهد. البته در چابهار، فروش آپارتمان تازه‌ساز در مقایسه با دیگر شهرهای این منطقه بیشتر مشاهده می‌شود.
البته در چند سال اخیر طرح‌‌‌هایی از سوی دولت‌‌‌ها در رابطه با ساخت شهرهای ساحلی در منطقه مکران صورت گرفته است. یکی از شهرهایی که تقریبا به مرحله بهرهبرداری رسیده در حد فاصل چابهار-کنارک با نام «تیس» است که در اواخر دهه ۹۰ تاسیس شد که البته آپارتمان‌‌‌های این شهر جدید هنوز آماده تحویل نیستند، بلکه حدود ۲۷۰۰ واحد مسکن ملی در دست ساخت است که با نرخ زیر ۵ میلیون تومان در مترمربع به فروش می‌‌‌رسد. البته برخی، آینده مکران را در گرو توسعه این شهرهای جدید عنوان می‌کنند. علاوه بر تیس «شهر جدید مکران» در شهرستان میناب واقع در بندر جاسک نیز تقریبا به اتمام رسیده است اما هنوز از آن بهرهبرداری نشده است.
